Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, bir taşınmazın mülkiyetine ilişkin olarak tapu sicilinde yer alan kayıtların gerçeği yansıtmadığı durumlarda açılan, hukuka aykırı ya da hatalı kayıtların düzeltilmesini ve gerçek hak sahibinin adına tescil yapılmasını amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava genellikle, mülkiyet hakkının korunması, sahtecilik, hata, hile gibi unsurlarla oluşturulan yanlış kayıtların iptali ve gerçeğe uygun hale getirilmesi için açılır.

Davada temel amaç, tapuda adına kayıt yapılan ancak gerçekte hak sahibi olmayan kişinin adına yapılan tescilin iptali ve gerçek hak sahibinin adına taşınmazın kaydedilmesidir. Tapu sicili her ne kadar aleni olsa da, içerdiği kayıtların her zaman gerçeği yansıtmayabileceği unutulmamalıdır. Tapu memurlarının yaptığı hatalar, kötü niyetli kişilerin aldatıcı işlemleri, irade fesadı halleri ya da hukuki değişiklikler bu durumlara neden olabilir. Bu nedenle, Türk Medeni Kanunu ilgililere, gerekli şartların oluşması hâlinde tapu iptal ve tescil davası açma hakkı tanımaktadır.

Tapu İptal Davalarının Nedenleri

Tapu iptal ve tescil davalarının dayandığı nedenler oldukça çeşitlidir. Uygulamada en çok karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakan kişinin, mirasçılarını mirastan mahrum bırakmak amacıyla yaptığı ve satış gibi gösterilen işlemlerin gerçekte bağış niteliğinde olması durumunda mirasçılar bu işlemlerin iptalini isteyebilir.
• Hile, tehdit veya cebir ile yapılan işlemler: Kişinin rızası dışında baskı, tehdit veya hile ile gerçekleştirilen tapu devirlerinde, mağdur taraf dava açma hakkına sahiptir.
• Yanıltma veya irade fesadı: Kişinin gerçek iradesine aykırı şekilde yapılan işlemler, hatalı beyanlar, sahte belgeler ya da kandırma yoluyla gerçekleşen satışlar da iptal davasına konu olabilir.
• Gerçeğe aykırı beyan ve sahtecilik: Sahte vekâletname, kimlik veya belge ile yapılan işlemler de bu kapsamdadır.
• Kadastro hataları: Kadastro çalışmaları sırasında yapılan maddi hatalar veya hak sahiplerinin göz ardı edilmesi tapu iptal davası sebebi olabilir.
• Fiili kullanıma dayalı talepler: Tapuda malik görünen kişi taşınmazı fiilen kullanmıyorsa ve başka bir kişi uzun süre boyunca maliki gibi hareket ediyorsa, zilyetlik ya da kazanım yoluyla tescil talep edilebilir.

Her bir sebebin kendine özgü ispat araçları ve hukuki gerekçeleri bulunduğundan, dava açmadan önce durumun ayrıntılı şekilde hukuki olarak değerlendirilmesi gereklidir. Bu noktada uzman bir hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.

Tapu İptal Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve kesin yetkili olarak belirlenmiştir. Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın farklı bir il veya ilçede olması durumunda, başka bir yerde dava açılması mümkün değildir. Ancak uyuşmazlık konusu tüketici işlemi niteliği taşıyorsa Tüketici Mahkemesi, ticari işten kaynaklanıyorsa Asliye Ticaret Mahkemesi yetkilidir. Aksi takdirde genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurulmalıdır.

Tapu İptal Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Genel kural olarak, tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına dayandığı için zamanaşımı süresine tabi değildir. Ancak, davanın dayandığı sebep irade fesadı (hile, tehdit, hata) gibi unsurlara dayanıyorsa Türk Borçlar Kanunu’ndaki süreler geçerli olur. Bu gibi durumlarda mağdur kişi, öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açmalıdır.

Muris muvazaası davalarında ise yasal olarak bir süre belirtilmemiştir. Ancak Yargıtay kararları, uzun süre dava açılmamasını hak kaybı olarak değerlendirebilmektedir. Bu sürenin ne kadar olduğu ise her somut olaya göre farklılık gösterebilir. Ayrıca, olağan veya olağanüstü zamanaşımı süreleriyle kazanılmış olan tapulara karşı tapu iptal davası açılamaz. Bu süreler sırasıyla 10 ve 20 yıldır.

Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğunu açıkça ortaya koymak,
• Elinizde bulunan tanık, belge ve resmi kayıt gibi delilleri önceden hazırlamak,
• Dayanılan hukuki sebebin doğru bir şekilde belirlenmesi (örneğin sahte vekâlet, muris muvazaası, zilyetlik vs.),
• Tapu kaydında yer alan tarafların ve varsa üçüncü kişilerin hak durumlarını analiz etmek,
• Dava açmadan önce mutlaka hukuki danışmanlık almak.

Yanlış hukuki gerekçeye dayanmak, haklı olunan bir davanın kaybedilmesine neden olabilir. Bu sebeple hazırlık aşaması titizlikle yapılmalıdır.

Diğer Makalelerimize ulaşmak için

Tapu İptal ve Tescil Davalarının Süresi

Bu davaların sonuçlanma süresi, davanın niteliğine, dosyanın karmaşıklığına, tanık ve bilirkişi incelemesi gerektirip gerektirmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişmektedir. Genellikle 1 ila 2 yıl içerisinde sonuçlanmaktadır. Ancak kararın istinaf veya temyiz edilmesi durumunda süreç uzayabilir.

Tapu İptal ve Tescili Davalarında Emsal Karar ve Uygulamalar

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası:

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 29 Kasım 2007 tarihli ve 2007/9815 E., 2007/11607 K. sayılı kararında;

Miras bırakanın taşınmazını torununa satış göstererek devretmesinin, mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı ve muvazaalı olduğu tespit edilmiştir. Mahkeme, davanın kabulüne karar vermiştir.

Hile Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası:

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 8 Nisan 2019 tarihli ve 2016/8343 E., 2019/2469 K. sayılı kararında;

Taşınmaz devrinde hile unsuru bulunduğu iddiasıyla açılan davada, satış bedelinin ödenmemesi ve aldatma yoluyla devrin sağlanması durumunda, işlemin iptalinin mümkün olduğu belirtilmiştir.​

Bu kararlar, tapu iptali ve tescil davalarında muris muvazaası ve hile gibi hukuki sebeplerin nasıl değerlendirildiğini göstermektedir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası:

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 28 Eylül 2020 tarihli ve 2019/2929 E., 2020/4500 K. sayılı kararında;

Davacı, oğlunun tehdit ve baskı ile kendisinden vekaletname aldığını ve bu vekaletnameyi kullanarak taşınmazını üçüncü bir kişiye devrettiğini iddia etmiştir. Mahkeme, davacının iddialarının ispatlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar vermiştir.

Avukatın Rolü

Tapu iptal ve tescil davaları, hem hukuki hem de teknik bilgi gerektirdiğinden uzman bir avukatın süreci yönetmesi son derece önemlidir. Yanlış kişiye dava açılması, eksik taraf gösterilmesi, delillerin eksik sunulması gibi durumlar davanın kaybına neden olabilir. Hak kaybının önlenmesi, sürecin daha sağlıklı ilerlemesi ve davanın başarıya ulaşması için hukuki temsilciyle çalışılması tavsiye edilir.

Önceki deneyimlerimiz ışığında, bu konuda size profesyonel destek sağlamaya hazır olduğumuzu belirtmek isteriz.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)