TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR ?
Kiracının tahliyesi , tahliye taahhütnamesi, kiracının, belirli bir tarihte ve herhangi bir koşul öne sürmeden, kiralanan taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 6098 sayılı yasasının 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kiracının bu beyanı, belirli geçerlilik şartlarını sağladığı takdirde yasal olarak geçerlilik kazanır ve kiralayan, kiralananın tahliye edilmemesi durumunda, yasal yollara başvurarak kiracıyı icra yoluyla tahliye edebilir.
Son yıllarda, ev fiyatlarının artması ve kiraya verenlerin %25’lik yasal kira zammı üstünde kira artırımı yapamaması nedeniyle, kiracılarının tahliye edilmesini isteyen ev sahipleri için tahliye taahhütnamesi en hızlı ve kolay çözüm yolu haline gelmiştir. Kiracılar, tahliye taahhüdü imzalamadıkları takdirde, kira uyuşmazlıklarının yoğunlaştığı dönemlerde ev bulmada zorlanabilmektedirler. Bu durum, kira bedellerinin enflasyon nedeniyle sürekli artması ve kiracı tahliye sürecinin uzun sürmesiyle ilişkilidir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN ŞARTLARI
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği önemli bir belgedir. Uygulamada, kiraya verenler, kira artış oranını yasal limitlerin üzerinde tutabilmek amacıyla kiracılarından tahliye taahhüdü imzalatmayı tercih etmektedir. Ancak, tahliye taahhüdünün geçerliliği için Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/1. maddesi, belirli şartlar öngörmüştür. Bu şartlar, kiracıların ve kiraya verenlerin haklarını korumak amacıyla düzenlenmiştir. Ayrıca, kira konusu konutun aile konutu niteliğinde olması durumunda, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemelerinin farklı kararlar verdiği görülmektedir. Bu bağlamda, TBK madde 349 ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddeleri de birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye taahhüdü, geçerliliği için bazı şartları yerine getirmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:
- Tahliye Taahhüdü Kiracı Tarafından Verilmiş Olmalı
Kiracı, yazılı olarak kiralananı boşaltma taahhüdü verir. Kiracı dışındaki bir kişi tarafından verilen taahhüt geçerli değildir. - Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalı
Kiracının verdiği taahhüt yazılı olmalıdır. Bu, ilerleyen süreçlerde kiracının imzasının kendisine ait olmadığını ileri sürmesinin önüne geçmek için önemlidir. Noter onaylı bir taahhüt, taraflar arasındaki ihtilafların önlenmesine yardımcı olur. - Tahliye Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli
Taahhüdün geçerli olabilmesi için, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Kiracının teslim öncesi verdiği taahhüt geçerli sayılmayacaktır. - Tahliye Taahhüdü İçerisinde Tahliye Tarihi Belli Olmalı
Tahliye taahhüdüyle kiralanan taşınmaz için boşaltılacağı tarih net bir şekilde belirtilmelidir. Belirsiz bir tarih, taahhüdün geçerliliğini ortadan kaldırabilir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli olup, belirli şartları taşıması halinde yasal olarak kabul edilir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kiracı tarafından imzalanması, yazılı olması, belirli bir tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü taşıması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca, taahhüdün noter onaylı olması da tarafların güvenliği açısından faydalıdır.
BOŞ TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE GEÇERLİLİĞİ
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, kiracının, kira sözleşmesi imzalanırken taahhüt ve tahliye tarihini boş bırakarak tahliye taahhüdü imzalaması ve çoğu zaman 1 yıllık kira bedelini içeren borç senedini imzalamasıdır. Bu durum, kiracılar açısından ciddi olumsuzluklara yol açmaktadır. Ayrıca, kira sözleşmeleriyle birlikte alınan bonolarda, teminat senedi ifadesinin yer almaması ve tahliye taahhüdünün boş bırakılması, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir.
Boş tahliye taahhütnamesinde ilgili tarihlerin sonradan doldurulması hukuken geçerlidir. Ancak, kiracı, boş tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlendiğini yazılı olarak ispat ederse, bu durumda tahliye taahhüdü geçersiz sayılacaktır. Uygulamada, genellikle tanık deliline başvurulsa da, HMK hükümleri uyarınca yazılı delile karşı yazılı delil zorunluluğu bulunmaktadır. Kiracı, tahliye taahhüdü eğer sözleşme sonrasında doldurulmuşsa yalnızca imzaya itiraz hakkına haizdir. Tahliye taahhüdünü boş olarak imzalayan kiracı, üstünü doldurma yetkisini mülk sahibine bırakmış olacağından, bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Yargıtay da bu görüşü benimsemektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı ilamında şu şekilde hüküm tesis etmiştir:
“Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: ‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’ şeklinde hüküm tesis edilmiştir.”
Görüldüğü üzere, TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi, önceden daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmişken, bu hüküm TBK öncesinde Yargıtay içtihatlarıyla hukuken geçerli hâle gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında yer alan “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan, fakat Yargıtay içtihatları ile şekillenmiş ve geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair bir hükmün kanunlaşmasıdır. Yargıtay uygulamaları, konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu taşınmazlar dışında tahliye taahhüdü düzenlenemeyeceğini belirlemektedir.
Kiraya Veren Sıfatına Sahip Olmayan Malik, Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?
Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren sıfatına sahip kişi ya da kişiler tarafından başvurulabilir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan bir malik, bu yol ile kiracıyı tahliye edemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı ilamında, “352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir.” diyerek bu durumu netleştirmiştir.
Eski Malik Zamanında Alınan Tahliye Taahhüdü, Yeni Malik İçin Geçerli Midir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirttiği tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğünü içerir ve bu yükümlülük, yeni malik döneminde de geçerlidir. Yargıtay’ın ilgili kararında, “Yeni malik, önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir” şeklinde hüküm verilmiştir (Yargıtay 2018/3080 E., 6171 K.).
Kiralananın Aile Konutu Olması Durumunda Diğer Eşin İmzası Aranır Mı?
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu hükme göre, kiralanan taşınmaz aile konutu ise, tahliye taahhütnamesi için diğer eşin de rızası gerekmektedir. Ancak, kiracının kötü niyetli olması durumunda, diğer eşin imzasının bulunmaması ve aile konutu itirazının geçerliliği konusunda tartışmalı durumlar ortaya çıkar. Yargıtay’ın 24.05.2022 tarihli kararı, “Aile konutu itirazı dinlenilmez. Takip tarihinde sözleşmeye imza atmayan diğer eş, malike aile konutu olduğu bildiriminde bulunmamışsa, itiraz kabul edilmez.” (Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi 2022/1054 E., 2022/1010 K.)
Birden Fazla Kiracı Durumunda Tahliye Taahhütnamesi
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhütnamesi tüm kiracılara yöneltilmelidir. Çünkü bu durumda kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra ya da dava sürecine başvurmak için, kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içinde başvurmalıdır. Kiracının 7 gün içinde itiraz etmesi halinde, takip durur ve kiraya verenin görevli mahkemede dava açarak tahliye talep etmesi gerekir.
Diğer Makalelerimize ulaşmak için
Diğer Makalelerimize ulaşmak için
KİRACININ TAHLİYESİ
Kiraya veren, kiracıyı tahliye ettirebilmek için iki farklı yol izleyebilir: İcra Dairesi’ne başvurarak İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi uyarınca tahliye istemli bir takip başlatabilir veya doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Her iki durumda da, tahliye işleminin taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde yapılması gerekmektedir. Örneğin, kiracının 1 Ağustos 2010 tarihinde kiralananı boşaltacağına dair bir taahhüt vermesi durumunda, 31 Temmuz 2010’da dava açmak ya da icra takibi başlatmak mümkün değildir. Çünkü dava hakkı, yalnızca taahhüt edilen tarihte doğacaktır. Bir aylık süre, ihbar gönderilerek ya da dava açılmadan tahliye yapılmasına olanak vermez.
Eğer geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, kiraya veren bu belgeyi kullanarak kira sözleşmesini iki şekilde sona erdirebilir:
- İcra Takibi Yoluyla Tahliye
- Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açmak
İcra takibi yoluyla tahliye süreci, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiralanan taşınmazın süresi dolduktan bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibraz edilmesiyle tahliye talep edilebilir. İcra memuru, kiralayanın talebi üzerine bir tahliye emri çıkarır ve kiracıyı on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmeye ve teslim etmeye zorlar. Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının isimleri, adresleri, sözleşme tarihi gibi bilgiler yer alır. Ayrıca, kiracı veya kiraya verenin itirazda bulunması durumunda, yedi gün içinde icra dairesine başvurması gerektiği belirtilir. Aksi takdirde, kiracı zorla tahliye edilip taşınmaz kiralayana teslim edilir.
Tahliye emrine karşın itiraz edilmezse veya itiraz kaldırılırsa, kiralanan taşınmazın tahliyesi ve kiralayana teslimi sonucu ortaya çıkar. İtiraz hakkını kullanmak isteyen kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine başvurmalıdır. Bu itiraz, tahliye takibini durdurur. Kiraya veren, itirazın kaldırılmasını istemek için icra mahkemesine başvurabilir.
Tahliye taahhüdüne dayanan bir takip işlemi, noter tarafından tanzim edilen veya tarih ve imzası tasdikli bir mukaveleye dayandırılabilir. Eğer kiracı, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair herhangi bir belge sunamazsa, itiraz kaldırılır. Ancak aksi durumda, itirazın kaldırılmasını talep etmek reddedilir. İtirazın kaldırılması talebinin reddedilmesi veya tahliye işleminin yapılmasının ardından, kiracı ya da kiraya veren, genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi:
- Kiracının Tahliyesi İçin İcra Takibi Süresi: Tahliye tarihinden itibaren 1 ay
- Tahliye Emri Sonrası Kiracının Evi Boşaltma Süresi: Emrin tebliğinden itibaren 15 gün
- Tahliye Emrine Kiracının İtiraz Etme Süresi: Emrin tebliğinden itibaren 7 gün
- Kiracının İtirazının Kaldırılması: İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay
- Kiracının İtirazının İptali ve Tahliye Davası Açılması: İtirazın tebliğinden itibaren 1 yıl
Yazılı tahliye taahhüdü icraya konu olduğunda, eğer kiracı imzaya itiraz etmemişse, ilerleyen aşamalarda itirazın kaldırılması davasında imza itirazında bulunamaz. Çünkü, icra hukuk mahkemesinde açılacak dava, takip hukukuna ilişkin bir davadır ve kiracı, icra dairesine yaptığı itirazlarla bağlıdır. Bununla birlikte, eğer sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılırsa, kiracı, icra dairesine yaptığı itirazlarla bağlı değildir ve bu itirazlar mahkemede yeniden değerlendirilebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
TAAHHÜT EDEN (KİRACI)
Adı Soyadı:
TC Kimlik No:
MAL SAHİBİ (KİRALAYAN)
Adı Soyadı:
TC Kimlik No:
TAHLİYE EDİLECEK MECRU’NUN ADRESİ
Adres:
TAHLİYE TARİHİ
Tarih:
Kiracı olarak kullanmakta olduğum, yukarıda belirtilen adreste bulunan taşınmazı, hiçbir ihtar veya ihbara gerek olmaksızın, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereği, yukarıda belirtilen tarihte boş ve sağlam bir şekilde tahliye edeceğimi; adı geçen mal sahibinin, icrai takibe geçerek gerçekleştireceği tüm masraflar ile tahliyenin gecikmesinden dolayı uğrayacağı zararları ve ziyanları, herhangi bir ihtar, ihbar veya mahkeme kararı olmaksızın derhal ve peşinen nakden ödeyeceğimi kabul, beyan ve taahhüt ederim.
TAHLİYE TARİHİ
Tarih:
TAAHHÜT EDEN
İmza:
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz
Kiracı, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu düşündüğü takdirde, bu durumu her zaman ileri sürebilir. İtirazını, hukuki prosedür başlatıldıktan sonra da, geçersizliğin tespiti için bir tespit davası açarak da gündeme getirebilir. Kimi zaman, kötüniyetli kiraya verenler, tahliye taahhüdünü, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra alınmış gibi gösterebilir. Böyle bir durumda kiracı, zor durumda kalabilir.
Tahliye taahhüdüne itiraz etmek önemlidir. İtiraz edilmediğinde, kiracı evini tahliye etmek zorunda kalabilir. İcra takibi başlatılan kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde, tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edebilir. Bu itiraz sonucunda icra takibi durur. Kiraya veren, itirazın iptali ve tahliye talebiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açmak durumundadır.
Kiracı, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine tebliğden itibaren 7 gün içinde, icra dairesine sözlü ya da yazılı itirazda bulunabilir. İtiraz üzerine, icra takibi durur ve kiraya veren, itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurur. Kiracı, tahliye taahhüdüne şu itirazları ileri sürebilir:
- Tahliye taahhüdünün, ilk kira sözleşmesiyle aynı anda ya da daha önce verildiği için imzanın geçersiz olduğu itirazı,
- Tahliye taahhüdü verildikten sonra, kira sözleşmesinin yenilendiği veya uzatıldığına dair itiraz,
- Kira sözleşmesinin bulunmadığına dair itiraz.
Adi yazılı tahliye taahhüdünde, kiracı imzaya itiraz edebilir. İmza itirazı halinde, HMK’nın 211. maddesi gereği, mahkeme huzurunda imza ve yazı örnekleri alınarak bilirkişi incelemesi yapılır. Kiracı, her türlü delil ile tahliye taahhüdünün geçersizliğini ispatlayarak, bunun tespitini sağlayabilir.
AVUKATIN ROLÜ
Kira uyuşmazlıkları hem hukuki hem de teknik bilgi gerektirdiğinden uzman bir avukatın süreci yönetmesi son derece önemlidir. Günümüz dünyasında çok sık karşılaşılan konular olmakla beraber oldukça karmaşık konulardır. Bu yüzden yanlış bir işlem yapılıp hak kaybının yaşanmasının önlenmesi, sürecin daha sağlıklı ilerlemesi için hukuki temsilciyle çalışılması tavsiye edilir.
Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/
Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/
Henüz yorum yok.