Ev sahibi olmak çoğu zaman iyi bir gelir kaynağı olarak görülse de, kimi zaman zorlayıcı durumlarla karşılaşmak kaçınılmazdır. Bunların başında, tahliye etmek istediğiniz kiracının evi boşaltmayı reddetmesi gelir. Böyle bir durumda hem maddi kayıplar yaşayabilir hem de psikolojik olarak zorlanabilirsiniz. Kiracının sözleşme süresinin dolmasına rağmen evden çıkmaması ya da ihtiyaç gerekçesiyle talep ettiğiniz tahliyeye yanaşmaması, sizi belirsiz bir süreçle karşı karşıya bırakabilir. Bu tür durumlarda çoğu ev sahibi hangi adımları atması gerektiğini ya da yasal süreçlerin nasıl ilerlediğini bilmeyebilir.
Bu rehberde, kiracının tahliye talebine direnmesi halinde takip etmeniz gereken temel yasal süreçleri ve haklarınızı adım adım anlatacağız.
A) Kiracının Çıkmama Sebebini Doğru Anlamak
Öncelikle, kiracınızın evi neden boşaltmadığını iyi anlamanız gerekir. Aceleci davranmak ya da tahmin yürütmek yerine, durumu sakin ve detaylı şekilde incelemelisiniz. Sözleşmenin bitiş tarihi çok önemlidir; eğer kira süresi dolduysa tahliye talebinizin hukuki zemini sağlam olur. Ayrıca, tahliye için kiracıya gerekli bildirimlerin zamanında ve doğru şekilde yapılıp yapılmadığını kontrol etmelisiniz.
Kiracının çıkmama gerekçesi kişisel sebeplerden kaynaklanıyor olabilir. Örneğin sağlık problemleri, maddi zorluklar ya da alternatif konut bulamama gibi durumlar hukuki süreci doğrudan durdurmaz ancak mahkemece değerlendirilir. Bu yüzden gerekçelerin geçerliliği ve sürece etkisi iyi analiz edilmelidir. Bu aşamada durumu tam anlamadan hareket etmek, ileride hukuki sıkıntılara yol açabilir. Net bir şekilde bu durumu değerlendirdikten sonra, nasıl ilerleyeceğiniz konusunda daha sağlıklı kararlar alabilirsiniz.
B) Yasal Bildirimlerin Yapılması
Kiracıya tahliye talebinizi resmi bir şekilde iletmek için noter aracılığıyla ya da yazılı olarak ihtarname göndermek ilk ve en önemli adımdır. Bu bildirim, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda elinizde güçlü bir kanıt bulunmasını sağlar.
İhtarnamede, tahliye talebinizin hangi hukuki dayanaklara dayandığını ve kiracıya tanınan makul süreyi açıkça belirtmelisiniz. Noter yoluyla yapılan ihtarname, sürece resmi bir ağırlık kazandırır ve mahkeme sürecinde delil niteliği taşır.
Noter haricinde, taahhütlü ya da iadeli taahhütlü mektupla da bildirim yapılabilir ancak noter ihtarnamesi en güvenilir yöntemdir. Bu aşamanın atlanması ya da usule uygun yapılmaması, tahliye sürecinin uzamasına ve hatta olumsuz sonuçlanmasına neden olabilir.
C) Arabuluculuk Sürecinin Zorunluluğu
2023 yılında yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemeyle birlikte, konut kira uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk süreci zorunlu hale getirilmiştir. Yani tahliye davası açmadan önce, tarafların arabulucu önünde anlaşmaya çalışması gerekmektedir.
Arabuluculuk, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı ve tarafların karşılıklı olarak daha hızlı çözüme ulaşmasını amaçlayan bir yöntemdir. Bu süreçte hem ev sahibi hem kiracı arabulucunun yönetiminde bir araya gelir ve sorunlarını çözmeye çalışır.
Taraflar anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma resmi hale gelir ve mahkemeye gitmeden uygulanabilir. Ancak uzlaşı sağlanamazsa, arabuluculuk tutanağı düzenlenir ve bundan sonra tahliye davası açma hakkınız doğar.
Bu zorunlu sürecin göz ardı edilmemesi gerekir; aksi takdirde dava mahkeme tarafından usulden reddedilebilir. Bu nedenle arabuluculuk aşamasını dikkatle takip etmek hem zaman hem de hukuki süreç açısından büyük fayda sağlar.
D) Tahliye Davası Açmak
Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında uzlaşı sağlanamadığı ve bu durum resmi tutanakla belgelendiği takdirde, tahliye için bir sonraki adım sulh hukuk mahkemesine başvurarak dava açmaktır. Bu aşama, kiracının tahliye talebinize karşı direnç göstermeye devam ettiği durumlarda uygulanacak en etkili ve yasal yöntemdir.
Tahliye davası açarken, davanın dayanağı olan hukuki sebeplerin açık ve net biçimde mahkemeye sunulması gerekmektedir. Bu nedenler genel olarak şunlardır:
- Kira sözleşmesinin süresinin dolması ve kiracının, ev sahibinin ihtarnamesine rağmen taşınmazı terk etmemesi,
- Kiracının uzun süredir kira bedelini ödememesi ve bu nedenle borcunun temerrüt halinde olması,
- Ev sahibinin taşınmazı kendisi veya birinci derece yakınlarının kullanımına ihtiyaç duyması,
- Taşınmazın yeniden inşası ya da imar değişikliği gibi nedenlerle mevcut haliyle kullanımının mümkün olmaması ve tahliyenin zorunlu hale gelmesi.
Bu sebeplerden biri veya birkaçı mevcutsa, dava açılarak tahliye talebinde bulunabilirsiniz. Ancak mahkeme süreci bazı durumlarda aylarca sürebilir; bu nedenle sabırlı olmak ve süreci dikkatle takip etmek önemlidir. Mahkemenin lehine karar vermesi durumunda, verilen tahliye kararı kesinleşir ve bu karar doğrultusunda icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi yapılabilir.
Ayrıca, kiracıdan doğan zararlar (kira kaybı, evin işgal süresince kullanılamaması gibi) için tazminat talep etme hakkınız da doğabilir. Bu talepler, tahliye davasına ek olarak ya da ayrı bir dava şeklinde ileri sürülebilir. Mahkeme sürecinde, taşınmazın boş kalması nedeniyle uğranılan zararların belgelenmesi önemlidir.
E) Taahhütname ile Tahliye
Kiracı, kira ilişkisi başladıktan sonra noter huzurunda veya yazılı olarak verdiği bir tahliye taahhütnamesi ile belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını beyan etmiş olabilir. Bu durumda, belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, doğrudan icra takibi başlatılabilir. Bu yöntem mahkemeye gitmeden hızlı tahliye imkânı sağlayabilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken husus, taahhütnamenin kiracının taşınma işleminden sonra verilmiş olmasıdır. Aksi hâlde geçerliliği tartışmalı olabilir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, ev sahibi açısından çok güçlü bir yasal dayanak oluşturur.
F) İcra Yoluyla Tahliye
Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı ya da geçerli bir tahliye taahhütnamesiyle birlikte, ilgili icra müdürlüğüne başvurarak tahliye süreci başlatılır. İcra müdürlüğü, kiracıya bir tahliye emri tebliğ eder ve taşınmazı boşaltması için belirli bir süre verir. Bu süre içinde kiracı evi gönüllü olarak boşaltmazsa, ev sahibi talebi üzerine icra memurları nezaretinde zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Gerekli hallerde, icra memurları kolluk kuvvetlerinden destek alarak, kiracının eşyalarının çıkarılmasını sağlar ve taşınmazı ev sahibine teslim eder. Çoğu durumda, mahkeme kararı veya icra takibinin getirdiği hukuki baskı sebebiyle kiracılar tahliye emrine uyarak evi kendi rızalarıyla boşaltırlar. Ancak direnç devam ederse, zorunlu tahliye işlemi uygulanır.
G) Ek Bilgilendirme: Tahliye Süreçlerinde Öne Çıkan Detaylar
- Tahliye davası açılmadan önce kiracıya yapılacak bildirimlerde üç aylık süre kuralına dikkat edilmelidir. Özellikle ihtiyaç sebebiyle yapılacak tahliyelerde bu süre önem taşır.
- Yazılı kira sözleşmesi olmasa bile, kiracı ile olan fiili kira ilişkisi hukuki anlamda geçerli kabul edilir. Bu nedenle sözleşmesiz kiracılar için de ihtarname, arabuluculuk ve dava süreci uygulanabilir.
- Tahliye kararı sonrası kiracının evden çıkmaması durumunda icra takibi zorunlu hale gelir. Bu süreçte doğabilecek tüm icra ve tahliye masrafları, kural olarak kiracıya yüklenebilir.
- Kiracının tahliye edilene kadar kira ödemesi devam eder. Aksi hâlde hem tahliye hem kira alacakları için ayrı davalar açılabilir.
- Kiracı sözleşmeyi feshetmeden evi terk ederse ev sahibi, hem kira bedelini hem de boş kalma süresine dair tazminat talep edebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı tahliye edilene kadar kira bedelini ödemekten sorumlu mudur?
Evet, kiracı tahliye edilene kadar kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Tahliye sürecinde kira ödemeleri aksarsa, tahliye davasına ek olarak kira alacağı davası da açılabilir.
Kiracı kira sözleşmesini feshetmeden evi terk ederse ne yapmalıyım?
Kiracı sözleşmeyi feshetmeden evi boşaltırsa, kalan kira bedelini talep edebilirsiniz. Ayrıca eşyaların durumu ve taşınmazın teslim şekli hukuki olarak değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesi süresi devam ederken kiracıyı tahliye ettirebilir miyim?
Kira sözleşmesi devam ederken tahliye ancak kiracının sözleşmeye aykırı davranması veya kira bedelini ödememesi gibi haklı sebeplerle mümkündür. Bu durumlarda da önce arabuluculuk ve mahkeme süreci takip edilmelidir.
Kiracı evde eşyalarını bırakıp çıkmıyor, ne yapabilirim?
Kiracı evden çıktıktan sonra eşyalarını bırakmışsa, ev sahibi olarak bunları belirli bir süre muhafaza etmekle yükümlüsünüz. Eşyalar için yasal süre dolduktan sonra, mahkeme kararıyla tasfiye işlemi yapılabilir. Ancak eşyaları izinsiz olarak atmak hukuki sorunlara yol açabilir.
Arabuluculuk süreci zorunlu mu?
Evet, 2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk zorunludur. Bu süreçte taraflar çözüm arar; anlaşma sağlanamazsa dava açabilirsiniz.
Kiracıya ait teminat depozitosunu ne zaman ve nasıl iade etmeliyim?
Kiracı tahliye ettikten sonra, varsa kira borcu ve zararlar mahsup edilerek kalan depozito iade edilir. İade süresi genellikle sözleşmede belirtilir. Gecikme veya haksız kesinti durumunda kiracı yasal yollara başvurabilir.
Kiracıya ihtarname gönderdim ama cevap vermiyor, sonraki adım nedir?
İhtarnameye cevap alınamaması süreci durdurmaz. Noter ihtarnamesiyle birlikte arabuluculuk sürecine geçilmeli, arabuluculuk sonuçsuz kalırsa tahliye davası açılmalıdır.
Kiracı uzun süreli bakım veya hastalık nedeniyle çıkamıyor, bu durum tahliyeyi engeller mi?
Kiracının sağlık sorunları veya bakım gereksinimleri tahliye sürecini doğrudan durdurmaz ancak mahkeme bu durumu değerlendirirken göz önünde bulundurabilir. Bu gibi durumlarda hukuki destek almak ve mahkemeye durumunuzu iyi anlatmak önemlidir.
SONUÇ
Sonuç olarak, kiracının tahliyesi karmaşık ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Hukuki yolların usulüne uygun şekilde takip edilmesi, hem sürecin hızlanması hem de hak kaybı yaşanmaması adına son derece önemlidir. Her somut olay farklılık gösterebileceğinden, bu süreçte profesyonel destek almanız yerinde olacaktır.
Eğer İstanbul’da yaşıyorsanız ve süreci sağlıklı bir şekilde yürütmek istiyorsanız, bir kira avukatı ile çalışmanız sürecin etkinliği açısından büyük avantaj sağlar. Alanında uzman bir avukat İstanbul içinde hem arabuluculuk hem dava hem de icra süreçlerinde size eşlik edebilir. “Kira avukatı İstanbul”, “İstanbul avukat”, “kira hukuku avukatı” gibi uzman desteğiyle haklarınızı en doğru biçimde koruyabilirsiniz.
Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/
Diğer Makalelerimize ulaşmak için : https://www.tasci.av.tr/makaleler/
Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/
Henüz yorum yok.