Ecrimisil Davası Nedir? | Haksız İşgal Tazminatı Nedir ? 2025

Ecri Misil davaları günümüzde mülkiyet hakkının en fazla ihlal edildiği alanların başında, taşınmazların izinsiz veya haksız şekilde kullanılması gelmektedir. Bu çerçevede en sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden biri de ecrimisil davasıdır. “Arsa, tarla, konut veya iş yeri gibi taşınmazların mülkiyet hakkına sahip kişiler tarafından açılan ve önemli hukuki sonuçlara yol açan bu dava türü, mal sahibinin izni ya da herhangi bir yasal gerekçe olmadan taşınmazın üçüncü şahıslarca kullanılması veya işgal edilmesi hâlinde başvurulan etkili bir hukuk yoludur.”

Halk arasında genellikle “haksız işgal tazminatı” olarak da bilinen bu dava ile mal sahibi, mülkiyet hakkının korunmasını ve uğramış olduğu zarar ile mahrum kaldığı gelirin tazmin edilmesini talep eder. Çünkü bir taşınmazdan malikinin onayı olmaksızın faydalanan kişi, sadece mal sahibinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını engellemekle kalmaz, aynı zamanda onu gelir elde etme hakkından da yoksun bırakır.

Ecrimisil talepli davalarda mahkemeden, taşınmazın haksız kullanımına karşılık gelen emsal kira bedelinin ya da bu kullanım süresince doğmuş olan gelir kaybının tazmin edilmesi istenir. Bu anlamda ecrimisil davası yalnızca mülkiyet hakkını korumakla kalmaz, aynı zamanda mal sahibinin fiilen uğradığı ekonomik zararın giderilmesine de hizmet eder. Taşınmazın maliki, bu dava yoluyla yalnızca işgalin sonlandırılmasını değil, geçmiş dönemlere ait tazminat alacağını da talep etme imkânına sahiptir.

Bu dava türünün hukuki dayanağı çeşitli mevzuat hükümlerine ve Yargıtay’ın uzun yıllara dayanan yerleşik içtihatlarına dayanmaktadır. Ecrimisil davasının temelini oluşturan kaynaklar arasında, Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay’ın oluşturduğu içtihatlar öne çıkar. Türk Medeni Kanunu, maliklerin mülkiyet hakkını korurken, Türk Borçlar Kanunu ise haksız fiil niteliğindeki kullanımdan kaynaklanan zararların tazminini düzenlemektedir. Bu yasal düzenlemeler sayesinde, taşınmaz maliklerinin rızası dışında gerçekleşen her türlü kullanım ve işgal karşısında etkin bir şekilde hak araması ve adil tazminata ulaşması mümkün hâle gelmektedir.

Bu yönüyle ecrimisil davası, taşınmaz mal hukukunda en sık başvurulan ve etkili sonuçlar doğuran dava türlerinden biri olarak öne çıkmaktadır.

Ecrimisil Nedir?

Basitçe ifade etmek gerekirse, ecrimisil, bir taşınmazın maliki dışında bir kişi tarafından, herhangi bir hukuki hakka ya da malikinin iznine dayanmaksızın kullanılan taşınmaz için istenebilecek tazminat türüdür. Bu noktada en önemli kriter, taşınmazın kullanımına ilişkin olarak malik tarafından açık ya da zımni bir onayın verilmemiş olmasıdır. Taşınmaz maliki, mülkiyet hakkı kapsamında söz konusu gayrimenkulü kullanma, gelir sağlama ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Ancak üçüncü bir kişi, malikinin onayı olmaksızın bu taşınmazdan yararlanıyorsa, bu durum hukuka aykırı kabul edilir ve mal sahibine uğradığı gelir kaybını ve zararı talep etme hakkı doğar.

Ecrimisil, doğrudan işgal fiilinden değil, bu işgalin sebep olduğu gelir kaybı ve mülkiyet hakkının ihlal edilmesinden kaynaklanan bir tazminat hakkıdır ve bu yönüyle mülkiyet hakkının korunması adına etkili bir hukuki yoldur.

Hangi Durumlarda Ecrimisil Davası Açılabilir?

Ecrimisil davası, yalnızca belirli hukuki koşulların oluştuğu durumlarda açılabilir. Bunların başında, taşınmazın mal sahibinin bilgisi ve onayı olmaksızın haksız şekilde kullanılması gelir. Uygulamada karşılaşılan en yaygın örneklerden biri, kira sözleşmesi sona erdiği hâlde kiracının taşınmazı tahliye etmemesi ve kullanmaya devam etmesidir. Bu gibi durumlarda malik, ecrimisil talebinde bulunma hakkına sahiptir.

Benzer şekilde, kiralama süresi bitmiş ve sözleşme sona ermiş olmasına rağmen taşınmazın malikine teslim edilmemesi de yine haksız kullanım oluşturur. Ayrıca paylı mülkiyet durumunda, ortak maliklerden birinin diğerlerinin izni olmadan taşınmazı tek başına kullanması da ecrimisil davasına konu olabilir.

Öte yandan, tapusuz taşınmazlara ya da henüz tapuda kayıtlı olmayan arazilere izinsiz olarak el atılması ve fiilen kullanılması hâlinde de mal sahibinin ecrimisil talep etme hakkı doğar.

Bir başkasına ait taşınmaz üzerinde malikinin izni olmaksızın yapı, eklenti ya da tesis yapılması (örneğin baraka, depo, garaj gibi yapılar inşa edilmesi) durumu da ecrimisil davası açılması için geçerli bir sebep oluşturur. Bunun yanında, bir kamu arazisinin veya özel kişiye ait taşınmazın izinsiz şekilde işgal edilmesi de ecrimisil hakkı doğuran bir diğer önemli durumdur.

Son olarak, kiralanmamış bir arsa veya taşınmazın üçüncü kişiler tarafından ticari gelir elde etme amacıyla kullanılması da ecrimisil talebine konu edilebilir. Örneğin, mal sahibinin izni alınmaksızın boş bir arsanın otopark, pazar yeri ya da farklı bir ticari amaçla kullanılması durumu, ecrimisil talebine dayanak oluşturan hallerdendir.

Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?

Ecrimisil talebinde bulunulabilmesi için bazı temel şartların birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Uygulamada mahkemeler bu şartların varlığını dikkatle incelemektedir. İlk şart, davacı kişinin taşınmazın maliki olması ya da malik adına hukuken yetkilendirilmiş bir kişi olmasıdır. Yani ecrimisil davasını ancak mülkiyet hakkına sahip olan kişi ya da yasal temsilcisi açabilir. Paylı mülkiyet hâlinde, diğer paydaşlar da kendi payları oranında ecrimisil talebinde bulunma hakkına sahiptir.

İkinci temel şart, taşınmazın haksız kullanımının mevcut olmasıdır. Bu kullanım, malikinin izni dışında ve herhangi bir hukuki dayanağı bulunmaksızın gerçekleştirilmiş olmalıdır. Başka bir deyişle, taşınmazın işgal edilmesi veya kullanılması için geçerli bir kira sözleşmesi, intifa hakkı, tahsis belgesi gibi bir hukuki sebebin bulunmaması gerekir. Malik, taşınmazın bu şekilde hukuka aykırı kullanıldığını ispat etmekle yükümlüdür.

Üçüncü ve son şart ise, taşınmaz üzerinde fiilî bir kullanımın var olmasıdır. Yani söz konusu taşınmazın sadece kağıt üzerinde değil, fiilen üçüncü kişiler tarafından kullanılıyor olması gerekir. Bu kullanım, taşınmazdan doğrudan faydalanma, gelir elde etme ya da mal sahibini kullanım hakkından mahrum bırakma şeklinde olabilir. Örneğin, taşınmazın üzerinde yapı inşa edilmesi, ticari amaçla kullanılması veya üçüncü kişiler tarafından işgal edilerek yararlanılması gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Belirlenir?

Ecrimisil bedelinin hesaplanmasında en önemli ölçüt emsal kira bedelidir. Bu bedel, aynı bölgede bulunan ve benzer özelliklere sahip taşınmazların kira değerleri esas alınarak belirlenir. Mahkemeler ecrimisil miktarını tespit ederken pek çok farklı unsuru göz önünde bulundurur. Bunlar arasında en başta taşınmazın büyüklüğü gelir; metrekare veya dönüm cinsinden alanı ne kadar büyükse, kira bedeli de buna bağlı olarak artış gösterir.

Taşınmazın konumu da ecrimisil bedelinin belirlenmesinde etkili bir kriterdir. Merkeze olan yakınlığı, ulaşım olanaklarının durumu, çevresindeki ticaret veya sanayi bölgelerine olan mesafesi gibi unsurlar kira değerini doğrudan şekillendirebilir. Bununla birlikte, taşınmazın imar durumu—yani yapı yapılmasına izin verilip verilmediği ve kullanım amacının konut, ticari ya da tarımsal olup olmadığı gibi özellikler—bedel hesaplamasında dikkate alınan diğer önemli faktörlerdir.

Mahkemeler, taşınmazın kullanım biçimini de göz önüne alır. Örneğin, sadece depolama amacıyla kullanılan bir arsa ile ticari amaçla işletilen bir dükkânın ecrimisil bedeli aynı olmayacaktır. Son olarak kullanım süresi de ecrimisil bedelinin belirlenmesinde büyük rol oynar; haksız kullanım ne kadar uzun sürmüşse, toplam ecrimisil miktarı da o ölçüde artar.

Bu unsurların belirlenebilmesi için mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini araştırır ve rapor düzenler. Mahkeme, bilirkişi raporunda yer alan verileri dikkate alarak taşınmazın güncel ve piyasa koşullarına uygun kira bedelini esas alır ve buna göre ecrimisil tutarını belirleyerek kararını verir.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?

Ecrimisil davası, görevli mahkeme olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davanın açılması için öncelikle haksız kullanımın tespit edilmesi ve delillerin hazırlanması önemlidir. Dava açılmadan önce, taşınmazın haksız kullanımının sona erdirilmesi ve ecrimisil talebinin karşı tarafa bildirilmesi amacıyla ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir. Bu ihtarname, hem haksız kullanıcının durumdan haberdar edilmesini sağlar hem de ileride mahkemeye delil olarak sunulabilir.

İhtarname gönderilmeden doğrudan dava açılması da mümkündür; ancak bu durumda karşı taraf, haksız kullanım iddiasını reddedebilir veya savunmasını bu eksiklik üzerinden kurabilir ve dava süreci gereksiz şekilde uzayabilir. Bu nedenle, dava sürecine başlamadan önce usulüne uygun hazırlanmış bir ihtarname ile muhatabın bilgilendirilmesi ve kayıt altına alınması, hukuki açıdan daha sağlıklı bir yol olacaktır. Dava dilekçesinde ise taşınmazın maliki olduğunuz, haksız kullanımın varlığı ve kullanım süresi açık şekilde belirtilmeli ve talepleriniz gerekçeleriyle birlikte mahkemeye sunulmalıdır.

Ecrimisil Davası İçin Zaman Aşımı Süresi Nedir?

Ecrimisil taleplerine ilişkin zaman aşımı süresi, genel olarak 5 yıl olarak uygulanır. Bu süre, haksız kullanımın malik tarafından öğrenildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Yani malik, taşınmazının başkası tarafından hukuka aykırı şekilde kullanıldığını öğrendiği anda zaman aşımı süresi de başlar. Dava yoluna başvurulduğunda, mahkemeye geriye dönük en fazla 5 yıla ilişkin ecrimisil talebinde bulunulabilir. Bu sürenin öncesine ait talepler ise zamanaşımı nedeniyle dikkate alınmaz. Bu nedenle, hak kaybına uğramamak adına haksız kullanımın öğrenilmesini takiben vakit kaybetmeden hukuki sürecin başlatılması büyük önem taşır.

Ecrimisil Davasının Sonuçları

Ecrimisil davası mahkeme tarafından olumlu şekilde sonuçlandığında, haksız kullanıcı mahkeme kararıyla belirlenen ecrimisil bedelini ödemeye mahkûm edilir. Bu tazminat, taşınmazın haksız kullanım süresi boyunca malikinin mahrum kaldığı gelir kaybını karşılamaya yöneliktir. Bununla birlikte, mal sahibi dilerse, yalnızca tazminat talep etmekle yetinmeyip kullanımın sona erdirilmesi ve taşınmazın tahliyesi için ayrıca tahliye davası da açabilir. Bu iki dava, birlikte yürütülebileceği gibi, ayrı ayrı da açılabilir. Tahliye davasının açılması hâlinde, taşınmazın maliki lehine daha hızlı ve kalıcı bir koruma sağlanmış olur.

Ecrimisil Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Ecrimisil davasında dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri, ispat yüküdür. Taşınmazın sahibi, mülkiyet hakkının kendisine ait olduğunu ve üçüncü bir kişinin taşınmazı hukuka aykırı ve izinsiz biçimde kullandığını kanıtlamakla sorumludur. Bu kapsamda, tapu kayıtları, yazışmalar ve kullanımın haksız olduğunu ortaya koyan diğer belgeler mahkemeye delil olarak sunulmalıdır.

Ecrimisil bedelinin doğru şekilde hesaplanması da büyük önem taşır. Profesyonel destek alınarak taşınmazın emsal kira bedeli ve kullanım süresi doğru şekilde belirlenmeli ve dava dilekçesine eklenmelidir. Ayrıca, ihtarname, tapu kayıtları, belediye yazışmaları, tanık beyanları ve bilirkişi raporları da güçlü delil niteliği taşır ve mahkemede haklılığınızı destekler.

Ecrimisil Davasında Avukatın Önemi

Her ne kadar ecrimisil davası, genel anlamda bir tazminat davası gibi görünse de uygulamada teknik ve detaylı bir süreçtir. Sürecin başarılı bir şekilde yürütülmesi ve hak kaybı yaşanmaması için bu alanda deneyimli bir avukat ile çalışmak büyük önem taşır. Zaman aşımı süresinin doğru tespit edilmesi, haksız kullanımın niteliğinin hukuka uygun şekilde ortaya konulması, ecrimisil bedelinin doğru ve güncel verilere dayanarak hesaplanması ve Yargıtay kararları ışığında güncel uygulamanın dikkate alınması, avukat desteği ile daha etkin bir şekilde sağlanabilir. Nitekim uygulamada yapılan usul hataları ya da eksik belgeler, davanın olumsuz sonuçlanmasına veya sürecin gereksiz yere uzamasına sebep olabilmektedir.

Bu sebeple, ecrimisil davası açmayı planlayan taşınmaz sahiplerinin süreci alanında uzman bir avukat eşliğinde yürütmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından oldukça önemlidir. Büromuz, ecrimisil davalarında deneyimli hukuk ekibiyle her aşamada profesyonel destek sunmakta ve müvekkillerinin en etkili sonuca ulaşmasını hedeflemektedir.

Miras Avukatı

Sıkça Sorulan Sorular (SSS) – Ecrimisil Davası