Tapu Devri Yapılmayan Projeler 2025

Arsa, Yurt ve Konut Yatırımcıları İçin Hukuki Rehber

Tapu devri yapılmayan projeler; Son yıllarda arsa projeleri, yatırımcılar tarafından yoğun ilgi görmektedir.. Özellikle “kat karşılığı”, “hisseli arsa satışı”, “proje üzerinden metrekare garantili yatırım” gibi ifadelerle sunulan kampanyalarla birçok kişi bu projelere yönlendiriliyor. Ancak bazı durumlarda, yatırımcılar tapularını alamamakta veya beklediklerinden farklı sonuçlarla karşılaşmaktadır. Bu yazıda, tapusunu alamayan yatırımcıların başvurabileceği yasal süreçleri ele alacağız.

Ev, yurt ve arsa projelerinde tapusunu alamayanlar için kapsamlı hukuki rehber

Öncelikle Sözleşmeyi Detaylıca İnceleyin

Tapunuzu hala alamıyorsanız, atılması gereken ilk ve en önemli adım, taraflar arasında yapılan sözleşmenin niteliğini ve içeriğini dikkatlice gözden geçirmektir. Çünkü sözleşmenin türü, ileride hangi hukuki yollara başvurabileceğinizi doğrudan etkiler. Arsa projelerinde sıklıkla karşılaşılan sözleşme türleri şunlardır:

Noter onaylı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi:

Bu tür sözleşmeler, satıcının ileride tapuyu alıcıya devretme taahhüdünü içerir ve resmi şekil şartına bağlıdır. Eğer tapu devri henüz gerçekleşmemişse, bu sözleşmeye dayanarak mahkemeden tapunun alıcı adına tescili talep edilebilir.

Ön satış sözleşmesi:

Özellikle henüz proje aşamasındaki arsa veya yapılar için düzenlenir. Bu sözleşmelerde genellikle projenin tamamlanma süresi ve tapu devrinin yapılacağı tarih yer alır. Ancak bu belgeler çoğu zaman noter onayı taşımaz ve sadece adi yazılı şekilde düzenlenir.

Hisseli satış sözleşmeleri:

Bu durumda alıcıya belirli bir alan değil, taşınmazın belirli bir hissesi satılır. Tapuda arsanın tamamı üzerinden ortak mülkiyet oluşur. Hissedar çokluğu ve belirsizlikler tapu devrini güçleştirebilir.

Adi yazılı sözleşmeler:

Resmi şekil şartı taşımayan, taraflar arasında elden düzenlenen bu tür sözleşmelerin geçerliliği sınırlıdır. Bu belgelerle doğrudan tapu tescili talep etmek mümkün değildir; ancak alacak davası veya tazminat talepleri açısından kullanılabilirler.

Sözleşmenizde özellikle şu hususlara dikkat etmeniz gerekir: Tapunun ne zaman ve hangi koşullarda devredileceği, projenin teslim süresi, olası gecikmelerde uygulanacak cezai şartlar, iptal ve cayma hükümleri ile tarafların yükümlülükleri. Bu detaylar, hukuki sürecin seyrini belirleyeceğinden titizlikle incelenmelidir.

İlgili Taşınmazın Hukuki ve Teknik Durumunu Araştırın

Tapunuzu alamamanızın sebeplerinden biri, yatırım yaptığınız arsa ya da projenin hâlihazırdaki hukuki ve teknik durumudur. Proje henüz tamamlanmamış olabilir, ruhsat süreçleri eksik bırakılmış olabilir veya taşınmaz üzerinde devir işlemini engelleyen yasal engeller bulunabilir. Bu nedenle taşınmazın durumu yalnızca sözleşme üzerinden değil, resmi kayıtlar ve kurumlar nezdinde de ayrıntılı şekilde araştırılmalıdır.

İzlenmesi gereken adımlar şunlardır:

• İmar durumu kontrolü: Tapu devri henüz gerçekleşmemişse, söz konusu sözleşme uyarınca mahkemeye başvurularak tapunun alıcı adına tescili talep edilebilir.
• Tapu kayıtlarının incelenmesi: Tapu müdürlüğünden alınacak güncel tapu kaydı ile taşınmazın üzerinde şerh, haciz, ipotek, ifraz/tevhid işlemi, ön alım hakkı gibi devre engel oluşturabilecek kayıtların bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Ayrıca taşınmazda birden fazla hissedar varsa, bunların sayısı ve irade birliği gerektiren durumlar da dikkate alınmalıdır.
• Ruhsat ve proje belgeleri: Proje aşamasında olan yapılarda inşaat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (iskan) gibi belgelerin alınmış olması tapu devri açısından kritik önemdedir. Ruhsatsız bir yapı veya plansız bir parselde tapu verilmesi hukuken mümkün olmayabilir.

Bu bilgileri edinmek için ilgili belediyeye, tapu müdürlüğüne ve gerekiyorsa kadastro müdürlüğüne başvurarak resmi belgeler temin edilmelidir. Ancak bu belgelerin yorumlanması teknik bilgi gerektirebilir; bu nedenle gerektiğinde uzman bir şehir plancısı ya da gayrimenkul hukukçusundan destek almak yararlı olacaktır. Bu konuda bize ulaşabilirsiniz uzman ekibimizle sizlere yardım etmeye hazırız.

Noter Onaylı Satış Vaadi Sözleşmesi Varsa: Tapu Tescili Davası Açabilirsiniz

Eğer taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş resmi bir satış vaadi sözleşmesi mevcutsa ve satıcı, bu sözleşmede yer alan yükümlülüğüne rağmen tapu devrini gerçekleştirmiyorsa, alıcının mahkemeye başvurarak tapu iptali ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu dava, taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek alıcı adına tesciline karar verilmesini konu alır.

Ancak bu tür bir dava açılabilmesi için bazı temel koşulların sağlanmış olması gerekir:

• Sözleşme bedelinin ödenmiş olması: Mahkemeye başvuruda bulunacak kişi, satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bedeli ya tamamen ödemiş ya da en azından ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeye hazır olduğunu ispat etmelidir. Ödeme dekontları, banka transferleri veya makbuzlar bu noktada önemli delil niteliği taşır.
• Satıcının malik sıfatını taşıması: Tapunun devri istenilen kişi ya da şirket, taşınmazın maliki olmalıdır. Satıcının mülkiyet hakkı bulunmuyorsa, mahkemeden tapu tescili istenmesi mümkün değildir. Bu nedenle, tapu kayıtları incelenerek satıcının hâlen taşınmazın maliki olup olmadığı tespit edilmelidir.
• Taşınmazın mevcut hukuki durumu: Tapu üzerinde haciz, ipotek, şerh veya üçüncü kişilere yapılmış bir devir işlemi varsa, dava süreci farklı bir hukuki zemine kayabilir. Özellikle arsanın başkasına devredilmiş olması, tapu tescili davasını imkânsız kılabilir ve alıcının ancak tazminat davası açmasına neden olabilir.

Bu davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi olmakla beraber büyük ticari şirketlerden alınan taşınmazlar veyahut yapılan sözleşmeler için görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleridir. Davacı, noter onaylı satış vaadi sözleşmesini ve ödemenin yapıldığını gösteren belgeleri dosyaya sunarak tapunun kendi adına tescilini talep eder. Şayet koşullar sağlanmışsa, mahkeme sözleşmenin ifasına hükmeder ve tapunun davacı adına geçmesine karar verir.

Hisseli Satış Durumu Varsa: Paydaşlık ve Ortaklık Sorunlarına Dikkat Edin

Bazı arsa projelerinde yatırımcılara, belirli bir bağımsız bölüm ya da parsel yerine, doğrudan arsanın belirli bir hissesinin satıldığı görülmektedir. Bu tür durumlarda, yatırımcı tapu kaydında yalnızca bir paydaş olarak görünür. Ancak bu paydaşlık, arsanın hangi fiziksel kısmının alıcıya ait olduğunu açıkça belirlemez. Yani arsa üzerinde fiilen kullanılabilecek alanlar önceden belirlenmemiştir. Bu da yatırımcı açısından belirsizlik, kullanım sıkıntısı ve diğer hissedarlarla çatışma riski yaratır.

Hisseli satış yapılan projelerde sıklıkla karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Diğer hissedarların muvafakati olmadan yapılaşma ya da tasarruf yapılamaması,
• Hissedarların aralarında anlaşamaması nedeniyle arsanın atıl kalması,
• Satıcı şirketin proje taahhütlerini yerine getirmemesi,
• Projenin iptal olması veya belediyeden onay alınamaması.

Bu tür durumlarda yatırımcının başvurabilecek bazı hukuki yollar şunlardır:

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası:

Hisseli taşınmazlarda ortak kullanım sürdürülemiyorsa, paydaşlardan biri veya birkaçı, diğerlerine karşı ortaklığın sona erdirilmesi için mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, taşınmazın paylaştırılmasına (mümkünse aynen taksim yoluyla) ya da satışına karar vererek elde edilen bedelin paydaşlar arasında dağıtılmasını sağlar. Bu yöntem, hisseli arsalarda en sık başvurulan hukuki yollardan biridir.

Taksim sözleşmesi yapılması:

Tüm hissedarlar kendi aralarında anlaşarak arsanın fiili kullanımını belirleyebilir. Bu anlaşma noter huzurunda yapılırsa, her bir hissedarın hangi bölgeyi kullanacağı hukuken belirlenmiş olur. Ancak tapuda resmi olarak bölünme yapılması (ifraz) ayrı bir idari süreci gerektirir.

Hisseli satışlarda yatırımcıların yaşadığı en büyük risk, ileride tapusunu devraldığı kısımdan fiilen yararlanamaması veya yatırımının karşılığını alamamasıdır. Bu nedenle hisseli arsa projelerine girilmeden önce, tüm hissedar yapısı, tapu kayıtları ve olası çözüm yolları dikkatlice değerlendirilmelidir. Aksi halde uzun yıllar sürebilecek ortaklık sorunları ve dava süreçleri ile karşılaşmak kaçınılmaz olabilir.

Satıcı Taahhüdünü Yerine Getirmiyorsa: Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Hakkı

Yatırım yapılan arsa projesinde satıcı, sözleşme ile belirli bir süre içerisinde tapuyu devretmeyi veya projeyi tamamlamayı taahhüt etmiş olabilir. Ancak uygulamada, bu taahhütlerin yerine getirilmemesi oldukça sık rastlanan bir sorundur. Eğer satıcı, belirlenen süre içinde yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, alıcının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme ve uğradığı zararın karşılanmasını talep etme hakkı doğar.

Bu durumda yatırımcı aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:

• Sözleşmenin feshi: Satıcının borcunu yerine getirmemesi, özellikle de tapunun zamanında devredilmemesi, alıcıya sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Fesih işlemiyle birlikte sözleşme hükümleri sona erer ve taraflar mümkünse eski hale döner (iade-i hal). Fesih işleminin hukuki geçerlilik kazanması için noter ya da mahkeme yoluyla yapılması zorunludur.
• Ödenen bedelin iadesi: Sözleşme feshedildiğinde, alıcının o güne kadar ödediği bedelin tamamı veya belirli bir kısmı iade edilmelidir. Bu talep genellikle alacak davası yoluyla mahkemeye taşınır. Ödemeye ilişkin banka dekontları, makbuzlar ve sözleşme içeriği bu noktada en önemli deliller arasında yer alır.
• Zararın ve gecikme tazminatının talebi: Yatırımcının sadece ödediği bedel değil, aynı zamanda gecikme nedeniyle uğradığı zararlar da tazmin edilebilir. Örneğin, beklenen teslim süresinin çok aşılması, projenin hiç başlamamış olması veya yatırımcının başka fırsatları kaçırması durumunda menfi zarar tazmini gündeme gelir. Bu tür zararların miktarı bilirkişi raporlarıyla belirlenir ve dava sürecinde talep edilir.

Bu tür talepler, genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılan bir dava ile ileri sürülür. Ancak taraflar arasındaki sözleşme bir tüketici işlemine dayanıyorsa (örneğin satıcı şirket, alıcı bireysel yatırımcıysa), bu durumda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır.

Diğer Makalelerimize ulaşmak için tıklayınız.

Tüketici Mahkemesine Başvuru Hakkınızı Değerlendirin

Arsa projesinden bireysel olarak yatırım yapmışsanız ve sözleşme ilişkisi bir tarafın ticari işletme (örneğin müteahhit firma, gayrimenkul geliştirici, satış ofisi) diğer tarafın ise gerçek kişi tüketici olduğu bir yapıda kurulmuşsa, bu durumda yaşanan uyuşmazlık Tüketici Kanunu kapsamında değerlendirilir. Yani arsa alımı ya da arsa vasfındaki projeye katılım, eğer bir mesleki veya ticari amaç taşımıyorsa ve kişisel yatırım niteliğindeyse, uyuşmazlığın çözüm yeri Tüketici Mahkemesi olacaktır.

Bu kapsamda hak arama yolları şunlardır:

• Tüketici Hakem Heyetine Başvuru: Tüketici işlemiyle ilgili uyuşmazlık, belirli bir parasal sınırın altındaysa, dava açmadan önce tüketici hakem heyetine başvuru yapılması zorunludur. Hakem heyeti, belgeler üzerinden karar verir ve bu karar bağlayıcı nitelik taşır. Ancak, başvurunun kabul edilebilmesi için uyuşmazlık bedelinin, başvuru yapılan yıl için belirlenen parasal sınırların altında olması gerekir. Bu sınırlar her yıl T.C. Ticaret Bakanlığı tarafından güncellenerek ilan edilir.
• Tüketici Mahkemesinde Dava Açma Hakkı: Eğer uyuşmazlık konusu miktar hakem heyeti sınırını aşıyorsa ya da hakem heyeti kararına itiraz edilmek isteniyorsa, doğrudan Tüketici Mahkemesi nezdinde dava açılabilir. Bu davalarda görevli mahkeme tüketici mahkemesi olup, eğer ilgili yerde tüketici mahkemesi yoksa asliye hukuk mahkemesi, tüketici mahkemesi sıfatıyla görev yapar. Mahkeme sürecinde, sözleşme, ödeme belgeleri, proje tanıtım dokümanları ve varsa yazışmalar delil olarak sunulmalıdır.

Tüketici mahkemelerinde dava açmak, klasik ticari davalara göre daha hızlı sonuç alınmasını sağlayabilir. Tüketici Kanunu’nda yer alan cayma hakkı ve tüketici lehine yorum ilkesi gibi düzenlemeler sayesinde, bireysel yatırımcılar daha koruyucu ve avantajlı bir yargılama sürecinden yararlanabilir.

2025 YILI TÜKETİCİ HAKEM HEYETİ BAŞVURU SINIRLARI (GÜNCEL)

T.C. Ticaret Bakanlığı’na göre 2025 yılı için parasal sınırlar:

• İlçe Tüketici Hakem Heyeti: 104.000 TL’ye kadar
• İl Tüketici Hakem Heyeti: 104.000 – 240.000 TL arası

Bu tutarların üzerindeki uyuşmazlıklar için Tüketici Mahkemesi’ne başvurulmalıdır. Ayrıca ilgili tüketici mahkemeleri yargılamalarında arabuluculuk dava şartı vardır.

Ceza Hukuku Yönü: Dolandırıcılık Şüphesi Varsa Savcılığa Başvurabilirsiniz

Bazı arsa projelerinde, yatırımcılar gerçekte var olmayan ya da hukuken satışı mümkün olmayan taşınmazlar için kandırılmakta ve bu kişilerden ön ödeme, kapora veya taksit adı altında ciddi meblağlar toplanmaktadır. Söz konusu projelerde tapu devri hiç gerçekleşmemekte, vaat edilen yapılaşma yapılmamakta ya da taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişilere ait çıkmaktadır. Bu gibi durumlar sadece özel hukuk kapsamında değerlendirilmez; aynı zamanda ceza hukuku bakımından da suç teşkil edebilir.

Eğer yatırımcıyı yanıltıcı şekilde düzenlenmiş broşürler, sahte belgeler, gerçek dışı beyanlar ya da kurumsal unvanlar kullanılarak para tahsil edilmişse; bu durumda nitelikli dolandırıcılık suçunun işlendiği düşünülebilir.

Bu tür bir durumda izlenebilecek ceza hukuku yolları şunlardır:

• Savcılığa suç duyurusunda bulunmak: Türk Ceza Kanunu’nun 157 ve 158. maddeleri uyarınca, hileli davranışlarla bir kişinin malvarlığında zarara yol açılması halinde dolandırıcılık suçu oluşur. Eğer dolandırıcılık; kamu güvenini kötüye kullanmak, ticari faaliyet kisvesi altında sistematik biçimde gerçekleştirilmişse, bu suç nitelikli dolandırıcılık sayılır ve faile daha ağır cezalar uygulanır. Yatırımcı, Cumhuriyet Başsavcılığı’na yapacağı suç duyurusuyla cezai süreci başlatabilir.
• Belgelerin sahte olması durumunda ayrıca suç oluşur: Eğer yatırımcıya sunulan tapu fotokopileri, yapı ruhsatları, proje onay belgeleri veya noter evrakları sahte ise, bu belgelerin hazırlanması veya kullanılması resmî evrakta sahtecilik suçu kapsamında ayrıca değerlendirilir. Bu durum da hem ayrı bir suç oluşturur hem de dolandırıcılık suçunu ağırlaştırıcı unsur olarak kabul edilir.

Cezai süreç ile hukuki süreç birbirinden bağımsız yürütülse de, savcılığa yapılacak bir başvuru sayesinde soruşturma açılması sağlanabilir ve aynı zamanda mağduriyetin boyutu tespit edilerek kamu davası açılmasına gidilebilir. Ayrıca, dolandırıcılık suçu tespit edilirse mağdurlar açısından tazminat talepleri de kolaylaşır.

Tapu Sorunlarında Avukat Desteği

Tapu devri yapılmayan arsa, yurt veya konut projelerinde yaşadığınız mağduriyet hukuki destek gerektirir.
Sözleşme iptali, tapu tescili, tazminat ya da dolandırıcılık gibi durumlarda bir avukata başvurmanız, hak kaybı yaşamamanız açısından kritik önemdedir.

✅ Tapunuzu alamadıysanız
✅ Satıcı taahhütlerini yerine getirmiyorsa
✅ Hissedarlarla anlaşmazlık yaşıyorsanız

Alanında uzman avukatlarımız, süreci sizin adınıza yürütmeye hazır.
Bizimle iletişime geçerek alanında deneyimli avukatlarımızdan destek alabilirsiniz. 

Gayrimenkul yatırımlarınızda hukuki sorunlarla karşılaştığınızda yalnız değilsiniz. Bu tür karmaşık ve sizi maddi-manevi zarara uğratabilecek durumlarda, uzman hukuk ekibimizle birlikte yanınızdayız. Tapu iptali, sözleşmenin feshi, dolandırıcılık şüphesi gibi tüm hukuki süreçlerde deneyimimizle en hızlı ve etkili çözümleri sunuyoruz. Hak kaybı yaşamamak için bize danışın, süreci birlikte yönetelim. Hemen bizimle iletişime geçin, hakkınızı birlikte arayalım.