Aidatı Kim Öder? Kiracı ve Ev Sahibi Arasındaki Yükümlülükler

Aidatı Kim Öder? Kiracı ve Mal Sahibi Arasındaki Yükümlülükler ; Apartman ve site yaşamı, ortak alanların düzeni ve sürdürülebilirliği için belirli kurallar ve mali yükümlülükler gerektirir. Bu yükümlülüklerin başında ise aidat ödemeleri gelir. Ancak en çok tartışılan konulardan biri şudur:
Aidatı kim ödemekle yükümlüdür? Kiracı mı, yoksa mal sahibi mi?

Aidat borcunu kiracı ödemezse, sorumluluk mal sahibine mi geçer? Hukuki açıdan bu durum nasıl değerlendirilir?

Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu ışığında aidat ödemelerinde sorumluluğun kimde olduğunu açıklıyor; hem kiracılar hem de mal sahipleri için yol gösterici bilgiler sunuyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Aidat Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, kat malikleri, bulundukları binanın ortak alanlarının bakımı, onarımı, temizliği ve korunması için yapılan giderlere, sahip oldukları arsa payları oranında katkıda bulunmakla yükümlüdür. Bu kapsamda kat maliklerince ödenen ve genellikle “aidat” olarak adlandırılan ödemeler; kapıcı, güvenlik ve temizlik personelinin maaşları, ortak elektrik, su ve doğalgaz giderleri, asansörün bakımı ve tamiri, bahçe düzenleme masrafları, yönetim giderleri ile bina sigortası gibi kalemleri içerir. Ayrıca, bina güçlendirme, yenileme veya tadilat gibi büyük çaplı masraflar da aidat kapsamına dâhil edilebilir.

Aidatı Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak alanların bakım, onarım, temizlik ve korunması için yapılan giderlerin yanı sıra yönetici ücretinin de kat malikleri tarafından karşılanması gerektiğini açıkça belirtir. Bu kapsamda, apartman veya site yönetimi tarafından talep edilen aidatın muhatabı, doğrudan dairenin sahibi yani kat malikidir; kiracı değil. Kiracı, aidat ödemeyi üstlenmiş olsa bile, yasal sorumluluk her zaman malike aittir. Bu nedenle, aidat ödemeleri yapılmadığında, yönetim hukuki işlemleri malike karşı başlatır.

Peki, Kiracı Aidat Ödeyebilir mi?

Kiracının aidat ödeme sorumluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan değil, mal sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinden kaynaklanır. Sözleşmede ‘Kiracı, her ay aidat bedelini yönetime ödemekle yükümlüdür’ şeklinde bir hüküm bulunuyorsa, kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmek zorundadır. Ancak kiracının aidatı ödememesi durumunda, apartman veya site yönetimi doğrudan kiracıya değil, yasal olarak mal sahibine karşı icra takibi başlatır. Bu durumda mal sahibi, ödediği aidat bedelini kiracıya rücu etme hakkına sahiptir.

Aidat Borcu Kiracıya Aitse Mal Sahibi Ne Yapmalı?

Kira sözleşmesi uyarınca aidat borcu kiracıya ait olmasına rağmen ödeme yapılmamış ve bu nedenle yönetim mal sahibi hakkında icra takibi başlatmışsa, malikin, gecikme faizi ve diğer yasal yaptırımlarla karşılaşmamak adına öncelikle aidat borcunu ödemesi gerekmektedir. Bu ödeme gerçekleştirildikten sonra mal sahibi, kiracıya karşı hukuki süreç başlatabilir. Kiracının aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi, Borçlar Kanunu uyarınca sözleşmeye aykırı davranmak anlamına gelir ve bu durumda mal sahibi, haklı nedenle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesine dayanarak, ödediği aidat tutarını kiracıdan rücu yoluyla talep etme imkânı bulunmaktadır.

Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

Kat malikleri, aidat borçlarını zamanında ödemediklerinde hem mali yaptırımlarla karşılaşabilir hem de hukuki süreçlerin muhatabı olabilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, aidat veya avans payını süresi içinde ödemeyen kat maliki, her ay için ayrı ayrı olmak üzere %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu durum, borcun hızla artmasına yol açar.

Aidat borcunun ödenmemesi devam ederse, apartman yöneticisi veya yönetim kurulu yasal takip başlatabilir. Bu takip kapsamında malikin banka hesaplarına, taşınır mallarına veya gerekirse gayrimenkulüne haciz işlemi uygulanabilir. Dolayısıyla, aidatların düzenli ve zamanında ödenmesi, hem borç yükünün artmasını önlemek hem de icra işlemlerinden kaçınmak adına son derece önemlidir.

Asansör Kullanmayana Aidat Zorunlu mu?

Kat malikleri arasında sıkça tartışılan konulardan biri, asansör kullanmayanların da aidat ödeyip ödemeyeceğidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi gereği, asansör gibi ortak kullanım alanları, tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir ve bu alanların bakım, onarım ile işletme giderlerine herkes, arsa payı oranında katılmak zorundadır. Bu nedenle, kat maliki asansörü kullanmasa bile, bu ortak alanın giderlerine katılmaktan kaçınamaz. Kişisel kullanım tercihi, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz ve asansör giderleri tüm maliklerden eşit şekilde tahsil edilir.

Dava Açma Hakkı Var mı?

Aidat borcunu ödemeyen kat maliki, kendisine yapılan icra takibine karşı çeşitli hukuki savunma yollarını kullanabilir. Öncelikle, icra takibine itiraz ederek borcun kendisine ait olmadığını mahkemede ispatlayabilir. Öte yandan, kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğüne ilişkin açık bir hüküm varsa, malik kiracıya karşı da dava açma hakkına sahiptir. Bu durumda, malikin kiracıdan aidat alacaklarını tahsil etmek için hukuk mahkemesine başvurması mümkündür.

Diğer Makalelerimize ulaşmak için tıklayınız.

Diğer Makalelerimize ulaşmak için tıklayınız.

Sonuç

Aidat ödemeleri konusunda kiracı ile mal sahibi arasındaki sorumluluk, yalnızca günlük pratikte değil, hukuki açıdan da dikkatle ele alınması gereken bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca aidatın asıl muhatabı mal sahibidir; ancak kira sözleşmesinde aksi belirtilmişse, kiracı da bu yükümlülüğü üstlenebilir. Buna rağmen, kiracı ödeme yapmadığında yönetim icra takibini doğrudan mal sahibine yöneltme hakkına sahiptir.

Bu nedenle, gerek kira sözleşmesi hazırlanırken gerekse aidat ödemelerinde bir aksaklık yaşandığında tarafların hak ve sorumluluklarını doğru bilmesi büyük önem taşır. Hukuki yaptırımlarla karşılaşmamak ve ilişkileri zedelememek adına, kira sözleşmelerinin açık ve net şekilde düzenlenmesi, taraflar arasında yazılı mutabakat sağlanması en sağlıklı yoldur.

Unutulmamalıdır ki, düzenli ve şeffaf bir yönetim yapısı ile bilinçli taraflar, hem apartman yaşamını hem de hukuki süreçleri çok daha sorunsuz hale getirir.

Avukat Önemi

Uygulamada aidat borçları nedeniyle doğan anlaşmazlıklar, taraflar arasında ciddi sorunlara yol açabiliyor. Özellikle kira sözleşmelerinde aidat sorumluluğunun açık şekilde düzenlenmemesi, hem mal sahiplerini mağdur ediyor hem de hukuki süreçleri karmaşıklaştırıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu açıkça, yönetim aidat alacağını doğrudan mal sahibinden talep edebileceğini ortaya koyuyor. Bu nedenle, kira sözleşmelerinin dikkatle hazırlanması, mal sahibinin düzenli denetim yapması ve gerekirse yazılı ihtar süreçlerini başlatması büyük önem taşır. Hukuki hak kayıplarının önüne geçmek için her iki tarafın da sorumluluk bilinciyle hareket etmesi gerekmektedir.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)