Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Güncel Dava Süreleri

Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklarda tahliye sürecinin ne kadar süreceği; başvurulan hukuki yola, görevli mahkemeye (İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi), ilgili adliyenin iş yüküne, tebligat aşamalarına ve kanun yolu (İstinaf/Yargıtay) süreçlerine göre değişiklik göstermektedir.

Süreçler her somut olaya, adliyenin yoğunluğuna ve delil durumuna göre farklılık gösterdiğinden kesin ve standart bir süre vermek mümkün değildir. İlk derece mahkemesindeki bir yargılama ve icra süreci bir yıl veya daha uzun sürebileceği gibi, kararın İstinaf veya Yargıtay incelemesine gitmesi durumunda toplam süre daha da uzayabilmektedir.

HUKUKİ UYARI:

Tahliye süreçlerinde süreyi ve izlenecek prosedürü doğrudan etkileyen unsur, dayanak yapılan hukuki nedendir. Örneğin; tahliye taahhütnamesine dayalı ilamsız icra takipleri ile Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan gereksinim (ihtiyaç) veya imar/tadilat sebepli davaların Usul Hukuku ve İcra Hukuku bakımından tabi olduğu kurallar ve aşamalar tamamen farklıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Tahliye Yolları ve Görevli Mahkemeler Karşılaştırması

Hangi tahliye nedeninin hangi hukuki yola tabi olduğunu ve görevli mahkemeyi bilmek, doğru hukuki stratejiyi belirlemek açısından son derece önemlidir:

Tahliye Taahhütnamesi ve Kiracının Tahliyesi

Tahliye Süreçlerinin Aşamaları ve Hukuki Detaylar

Dava Şartı Arabuluculuk ve İstisnaları

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen m. 18/B uyarınca, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk süreci kanunen en fazla 3 hafta (zorunlu hallerde +1 hafta ek süreyle toplam 4 hafta) içinde tamamlanır.

Önemli İstisna:

İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde (örneğin Örnek No: 13 ödememe nedeniyle tahliye veya tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi) dava şartı arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır.

İcra Takibi ve Mahkeme Aşaması (Örnek No: 13 Karışıklığına Dikkat)

Örnek No: 13 takibinde doğrudan İcra Hukuk Mahkemesine başvuru yapılamaz. Süreç şu şekilde işler:

1. Önce İcra Dairesi aracılığıyla borçlu kiracıya “Tahliye Talepli Ödeme Emri” gönderilir.
2. Kiracıya kira borcunu ödemesi için 30 günlük ödeme süresi verilir.
3. Kiracı 30 gün içinde borcunu ödemez veya takibe haksız itiraz ederse, kiralayan İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve/veya taşınmazın tahliyesini talep edebilir (İİK m. 269 ve devamı).

Dilekçeler Teatisi, Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davalarda dilekçelerin karşılıklı tebliği tamamlandıktan sonra ön inceleme ve tahkikat aşamasına geçilir. Özellikle ihtiyaç (gereksinim) veya imar/tadilat nedenine dayalı davalarda taşınmazın durumu ve ihtiyacın samimiyeti bilirkişi raporu ve keşif incelemesi ile tespit edilir. Tebligatların taraf adreslerine tebliğ edilme süreci ve rapora itirazlar yargılama süresini etkilemektedir.

Kanun Yolu (İstinaf / Yargıtay) ve İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra)

• Kanun Yolu Açıklığı: Her tahliye dosyası otomatik olarak Yargıtay’a gitmez. Kararın istinaf veya temyiz incelemesine tabi olup olmadığı; davanın türüne, kararın niteliğine ve kanunda öngörülen parasal sınırara/kesinlik sınırlarına göre belirlenir.
• Kararın İnfazı ve İcranın Durdurulması: Tahliye kararlarında istinaf veya temyize başvurulmuş olması tek başına icrayı durdurmaz. Kiracının tahliyeyi durdurabilmesi için İİK m. 36 uyarınca icra dosyasından süre alıp yetkili üst mahkemeden “İcranın Geri Bırakılması” (Tehir-i İcra) kararı getirmesi gerekir.
• Teminat Miktarı: Teminat tutarı kanunda “maktu 3 aylık kira” şeklinde sabit bir kurala bağlanmamış olup, İİK m. 36 hükümleri çerçevesinde icra müdürü/mahkeme tarafından dosyanın durumuna göre takdir edilerek belirlenir.

Kiracım Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?

Tahliye Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

• Tahliye Taahhütnamesinin Zamanlaması (TBK m. 352/1):
  Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması şarttır. Kira sözleşmesi imzalanırken veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütler (noterde yapılmış olsa dahi) hukuken sakat sayılabilir. Noter onayı, teslimden önce alınan geçersiz bir taahhütnameyi kendiliğinden geçerli hale getirmez. Noter onayının asıl işlevi, kiracının taahhütnamedeki imzaya ve tarihe itiraz etmesini engellemektir.
• Doğru Tebligat Adresleri:
  İhtarname ve tebligatların kiracının MKYN (Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi) adresine ve sözleşmede belirtilen yasal adreslerine yapılması, tebligat imkansızlıkları nedeniyle yaşanacak gecikmeleri önler.
• Kiracının Duruşmaya Gelmemesi Durumu:
  Usulüne uygun tebligat yapıldığı halde kiracının duruşmalara katılmaması davayı kendiliğinden hızlandırmaz. Yoklukta yargılamaya devam edilebilir; ancak tebligat eksiklikleri, delillerin toplanması ve bilirkişi incelemeleri gibi usuli işlemler tamamlanmadan karar verilemez.

İstanbul Kira Avukatı – Taşçı Hukuk Bürosu

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye kararı veya tahliye emri tebliğ edildikten sonra kiracıya ne kadar süre verilir?

Tahliye prosedürünün türüne göre kanunun öngördüğü süreler farklıdır:

• İlamlı Tahliyelerde (Mahkeme kararı sonrası): İcra dairesi tarafından gönderilen icra emrinde İİK m. 26 uyarınca 7 gün süre verilir.
• İcra Mahkemesi Kararının İnfazında: İİK m. 269/c uyarınca kararın tebliğ veya tefhimidir itibaren 10 günlük bekleme süresi söz konusudur.
• Tahliye Taahhüdüne Dayalı İlamsız İcrada: İcra dairesi tarafından gönderilen tahliye emrinde İİK m. 272 uyarınca kiracıya itiraz etmesi veya taşınmazı tahliye etmesi için 15 gün süre verilir.

İstinaf aşamasında kiracı evde oturmaya devam edebilir mi?

Kiracı, İİK m. 36 uyarınca icra dosyasına gerekli teminatı yatırıp icra hukuk mahkemesinden süre alarak üst mahkemeden İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra) kararı getirirse, kanun yolu incelemesi sonuçlanana kadar tahliye işlemi durdurulur.

Her tahliye davası Yargıtay’a kadar gider mi?

Hayır. Kararın İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) veya Yargıtay denetimine tabi olup olmadığı, davanın açıldığı mahkemeye, uyuşmazlığın türüne ve ilgili yılın HMK/İİK parasal ve usul sınırlarına göre belirlenir. Belirli tutarların veya niteliklerin altındaki kararlar İstinaf aşamasında kesinleşebilir.