İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2025 – Kiraya Verenin Hakları ve Dava Süreci

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2025 – Kiraya Verenin Hakları ve Dava Süreci

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir taşınmazı kullanma ve ondan faydalanma hakkını belirli bir bedel karşılığında kiracıya devretmeyi taahhüt ettiği, kiracının da bu kullanıma karşılık ödeme yapmayı kabul ettiği bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmeleri, süresine göre ikiye ayrılır: Taraflar arasında sözleşmenin ne kadar süreyle geçerli olacağı açıkça belirlenmişse bu tür sözleşmeler belirli süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılır. Eğer sözleşmede herhangi bir süre belirtilmemişse, bu durumda belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ilişkisi çeşitli yollarla sona erebilir. Bu sona erme; ya tarafların bildirim yoluyla sözleşmeyi feshetmesiyle ya da mahkeme yoluyla yani dava açılarak gerçekleşebilir. Bunlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davasıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kişisel ihtiyacı doğrultusunda taşınmazı kullanmak istemesi halinde, mevcut kiracının tahliyesi amacıyla açtığı bir hukuk davasıdır. Bu dava, yalnızca kanunda öngörülen ve sınırlı sayıda sayılmış ihtiyaç halleri için açılabilir. Davanın kabulünün gerçekleşmesi için kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Ayrıca bu durumun, dava sürecinde somut delillerle ispat edilmesi büyük önem arz eder. Dava süresi ve açılma koşulları da yasal sınırlamalara tabidir; bu nedenle sürelerin kaçırılmaması gerekir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebileceği durumlar sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bunlardan biri de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır. Bu dava, kiraya verenin taşınmaza kendisinin ya da belirli yakınlarının duyduğu ihtiyaç sebebiyle mevcut kiracının tahliyesini talep ettiği bir dava türüdür.

Hangi Hallerde Kira Sözleşmesi Dava Yoluyla Sona Erdirilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, aşağıdaki nedenlerle dava yoluyla çıkarılabilir:

• Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza ihtiyaç duyması,
• Taşınmazın yeni malikinin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmesi,
• Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerektirmesi,
• Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması,
• Aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtar yapılmış olması,
• Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları – TBK m.350

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.

• Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden itibaren,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise yasal fesih süresi ve bildirim koşullarına uyarak,

bir ay içerisinde dava açılması gerekir. Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir. Kaçırılması halinde dava usulden reddedilir.

İhtar Gönderilmesi Gerekli mi?

Kanunen ihtar zorunlu değildir. Ancak uygulamada, kiraya verenin sözleşme süresi dolmadan önce kiracıya gönderdiği bir ihtarnameyle taşınmaza ihtiyaç duyduğunu bildirmesi bir avantaj sağlar. Bu halde, bir aylık süre geçse bile tahliye davası açılabilmektedir. Dolayısıyla ihtarname, hak düşürücü sürenin bertaraf edilmesini sağlayarak davanın açılmasını mümkün kılabilir.

Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Şartı

Kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiralananı sadece daha yüksek kira geliri elde etmek amacıyla tahliye ettirmek istemesi gibi hallerde, tahliye talebi mahkemeler tarafından reddedilmektedir.

Kimler İçin Tahliye Talebinde Bulunulabilir?

Tahliye talebi sadece kiraya verenin;

• Kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocukları, torunları vs.),
• Üstsoyu (anne-baba, büyükanne-büyükbaba),
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için ileri sürülebilir. Bunlar dışında kalan yakınlar için tahliye talebinde bulunulamaz.

Tüzel Kişilerin Tahliye Talebi

Kiraya verenin tüzel kişi olması halinde; yalnızca kendi işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunulabilir. Yönetici veya personel ihtiyaçları gerekçe gösterilerek tüzel kişi adına tahliye talebi ileri sürülemez.

Mülkiyet Türüne Göre Yetki

• Paylı mülkiyet halinde, tahliye davası paydaşların çoğunluğunun kararıyla açılabilir. (TMK m.688)
• Elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin birlikte hareket etmesi veya tamamının onayı gerekir. (TMK m.701)

Sürelerin Tespiti ve Başlangıcı

Dava açma süresi, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren başlar. Bu tarih genelde sözleşmede belirtilen başlangıç tarihine göre hesaplanır. Yazılı sözleşme yoksa, taşınmaza yapılan elektrik, su, doğalgaz, internet vb. abonelik sözleşmeleri delil olarak kullanılabilir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıp kiralananı boşalttıktan sonra, haklı bir sebep göstermedikçe üç yıl süreyle taşınmazı eski kiracıdan başka birine kiralayamaz. Bu kural, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde düzenlenmiştir ve kiraya verenin kötü niyetli davranmasını önlemeyi amaçlar.

Kiracının tazminat talebinde bulunabilmesi için, tahliyenin bir mahkeme kararıyla gerçekleşmiş olması şarttır. Yani kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle dava açmalı ve bu davayı kazanmalıdır. Eğer kiracı, mahkeme kararı olmadan yalnızca ihtar üzerine taşınmazı kendi rızasıyla tahliye ederse ve kiraya veren daha sonra taşınmazı başka bir kişiye kiraya verirse, kiracının tazminat talebinde bulunması mümkün değildir.

Bu husus Yargıtay içtihadıyla da açıkça ortaya konmuştur:

“Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde, esaslı tadilat yapılmaksızın kiralananın üçüncü kişiye kiraya verildiğinden bahisle tazminat talep etmiş ise de, davacı kiracının kiralananı tahliyesi yönünde alınmış bir mahkeme kararı bulunmamakta olup kiracı kiralananı kendi rızası ile tahliye etmiştir. Bu durumda 6570 Sayılı Kanun’un 15. maddesinin somut olaya uygulanabilme imkanı yoktur. Mahkemece bu husus göz önünde bulundurularak maddi tazminat isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/13 E., 2016/2182 K.

Bu nedenle, kiracıların hak kaybı yaşamamaları için mahkeme kararı olmadan taşınmazı tahliye etmemeleri önemlidir.

Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince, kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davası sonucunda kiracıyı taşınmazdan çıkardıysa, bu taşınmazı haklı bir gerekçe olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması halinde, eski kiracının tazminat davası açma hakkı doğar.

Kanuni Dayanak – TBK m.355/3:

“Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Tazminat Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar

Yargı kararları ve yasa hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, kiracının yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle açacağı tazminat davasında şu koşulların bulunması gerekir:

1. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmış olmalıdır.
   Sadece ihtarname ile yapılan tahliyelerde tazminat hakkı doğmaz.
2. Kiracı, mahkeme kararıyla tahliye edilmiş olmalıdır.
   Dava açılmadan, sadece ihtarla tahliye edilen kiracının tazminat talebi reddedilir.
3. Kiralanan taşınmaz yeniden kiraya verilmiş olmalıdır.
   Taşınmazın boş bırakılması, fiilen kullanılmaması veya kiraya verilmemesi durumunda yasağa aykırılık oluşmaz ve tazminat hakkı doğmaz.

Diğer Makalelerimize ulaşmak için tıklayınız. 

Diğer Makalelerimize ulaşmak için tıklayınız. 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartı haline gelmiştir. Bu değişiklik, 5 Nisan 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na yapılan eklemeyle yürürlüğe girmiştir.

Buna göre:

• 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılacak tüm ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları için, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
• Arabuluculuk süreci başlatılmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder.

Bu nedenle kiraya verenlerin, tahliye talebinde bulunmadan önce yetkili arabuluculuk bürolarına başvurarak süreci başlatmaları gerekmektedir. Süreç sonunda anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası – Yargıtay Kararları

Dava Açma Süresi Kamu Düzenindendir
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup, davalı ileri sürmese dahi mahkemece re’sen dikkate alınmalıdır.
Yargıtay 6. HD, 2015/9993 E., 2016/1961 K.

Geç Açılan Davada Tahliye Kararı Verilemez
Kiracıya ihtar çekilmiş olsa bile, ihtarı takip eden uzayan kira yılı içinde dava açılmamışsa tahliye kararı verilemez. Kiracının süresiz tehdit altında bırakılmaması gerekir.
Yargıtay 3. HD, 2017/6068 E., 2019/3923 K.

Ticari Şirketlerin Tahliye Davası Açma Şartı
Tüzel kişi olan bir şirket, sadece kendi faaliyet konusu kapsamındaki ihtiyaçlar için tahliye talep edebilir. Şirketin ana sözleşmesinde belirtilmeyen faaliyet konuları için açılan davalarda ihtiyaç gerçek ve samimi sayılamaz.
Yargıtay 3. HD, 2017/2358 E., 2017/2601 K.

İhtar Üzerine Rızai Tahliyede Tazminat Talep Edilemez
Kiracı, sadece ihtar üzerine dava açılmaksızın taşınmazı boşaltırsa ve taşınmaz sonradan başkasına kiralanırsa dahi, yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talep edemez. Tazminat için mahkeme kararıyla tahliye şarttır.
Yargıtay 3. HD, 2017/6483 E., 2019/2527 K.

İstanbul Kira Hukuku Avukatı – Avukat Önemi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, süre ve şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı, teknik davalardır. Bir aylık dava açma süresi, arabuluculuk zorunluluğu ve ispat yükü gibi kritik aşamalarda yapılacak hatalar davanın reddine yol açabilir.

Bu tür davalarda İstanbul’da kira hukuku alanında bir avukattan destek almak, hak kaybı yaşanmasını önler, sürecin hızlı ve etkili ilerlemesini sağlar.

Profesyonel hukuki destek için bizimle iletişime geçin.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)