Kat Mülkiyeti Nedir? Hukuki Statüsü ve Uygulamadaki Yeri

Modern şehirleşmenin artmasıyla birlikte çok katlı yapıların, apartmanların ve site yaşamının yaygınlaşması; beraberinde hukuki düzenlemelere olan ihtiyacı da getirmiştir. Bu ihtiyacın en temel karşılığı ise Kat Mülkiyeti Kanunu ile ortaya çıkmıştır. Artık sadece bir daire sahibi olmak değil; o dairenin tapudaki statüsü, binadaki ortak alanlara ilişkin haklar ve sorumluluklar da ciddi hukuki boyutlar taşımaktadır.

Kat mülkiyeti, bir yapının içinde yer alan bağımsız bölümler üzerinde bireylere özel mülkiyet hakkı tanıyan hukuki bir sistemdir. Ancak bu sistem yalnızca mülkiyetin paylaşımıyla sınırlı kalmaz; beraberinde yönetişim, ortak kullanım ve toplu yaşam kurallarını da getirir. Bu yazıda kat mülkiyetinin temel tanımından başlayarak kuruluş süreci, kat maliklerinin hak ve sorumlulukları ile yönetim yapısına kadar tüm yönlerini adım adım inceleyeceğiz.

1. Kat Mülkiyeti Nedir? Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti, bir arsa üzerinde inşa edilen yapının belli bölümlerinin (örneğin daire, iş yeri, depo gibi) ayrı ayrı kişilere ait olmasını sağlayan mülkiyet biçimidir. Her bağımsız bölüm, ayrı bir mülkiyet birimi olarak kabul edilir ve tapu kütüğünde kendi adına tescil edilir.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:

• Yapının inşaatının tamamlanmış olması
• İskân belgesinin alınmış olması
• Projeye uygunluk (mimari proje, yapı kullanma izni vb.)
• Kat mülkiyeti kurulmak istenen bağımsız bölümler için tapuya başvuru yapılması mülkiyeti kurulmak istenen bağımsız bölümler için tapuya başvuru yapılması

Başvuru işlemi, genellikle malik ya da bütün maliklerin ortak talebiyle yapılır ve sonunda her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu senedi düzenlenir. Bu aşamadan sonra artık arsa payı üzerinden değil, kat mülkiyeti rejimi üzerinden işlem yapılır.

2. Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Sıklıkla karıştırılan iki kavram olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı, birbirinden çok farklı hukuki statülere sahiptir. Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapı projesi üzerinde, ileride bağımsız bölüme dönüşmesi planlanan alanlar için tapuda kurulan geçici nitelikte bir ayni haktır. Yapı tamamlandıktan sonra bu irtifak, gerekli şartların sağlanmasıyla kat mülkiyetine dönüştürülür.

Özetle:

• Kat irtifakı: İnşaat halindeyken tapuda tesis edilen hak.
• Kat mülkiyeti: İnşaat tamamlandıktan sonra kurulan, tam mülkiyet hakkı.

Kat irtifakı sahipleri bağımsız bölüm üzerinde sınırlı haklara sahiptir. Kat mülkiyeti ise gerçek ve tam anlamda mülkiyet hakkı verir.

3. Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri

Kat mülkiyetine sahip bireyler, yalnızca kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde değil; yapının ortak kullanım alanları üzerinde de belirli haklara ve sorumluluklara sahiptir. Bu hak ve yükümlülükler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Haklar:

• Bağımsız bölüm malikinin, sahip olduğu alan üzerinde tam tasarruf yetkisi bulunur; bu kapsamda söz konusu bölümü kiraya verebilir, satabilir ya da bağışlayabilir.
• Ortak alanlardan yararlanma (merdiven, asansör, çatı, otopark)
• Kat malikleri kurulu toplantılarına katılma ve oy kullanma

Yükümlülükler:

• Ortak alanların bakım ve onarım giderlerine katılmak
• Yönetim planına ve alınan kararlara uymak
• Diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek
• Bağımsız bölümdeki değişiklikleri proje ve yönetmeliklere uygun yapmak

Özellikle aidat ödeme yükümlülüğü, hukuken çok ciddi yaptırımlara bağlanmıştır. Uzun süre ödenmeyen aidatlar için icra takibi yapılabilir.

4. Yönetim Planı ve Apartman Yönetimi

Her apartman ya da site, ortak yaşamı düzenleyen bir yönetim planına sahip olmak zorundadır. İç tüzük niteliğindeki bu belge; kat maliklerinin nasıl karar alacağını, ortak alanların hangi kurallarla kullanılacağını, yöneticinin nasıl belirleneceğini ve aidat sisteminin nasıl işleyeceğini açık biçimde ortaya koyar.

Yönetici, kat maliklerinin oy çokluğuyla seçilir. Görevleri arasında:

• Giderleri toplamak
• Ortak alanları denetlemek
• Alınan kararları uygulamak
• Bütçe yapmak
• İlgili evrakları muhafaza etmek

Yönetici hem mali hem hukuki anlamda sorumluluk taşır. Yönetici, görevini kötüye kullanırsa hakkında hukuki süreç başlatılabilir ve gerekli durumlarda görevden alınması da mümkün hale gelir.

5. Kat Mülkiyetinde Ortak Alanlar ve Anlaşmazlıklar

Ortak alanlar konusu, kat mülkiyetinde en fazla uyuşmazlığa yol açan alanlardan biridir. Merdiven, asansör, otopark, depo, çatı, bahçe gibi alanlar bütün maliklere aittir ve bireysel olarak kullanılamaz.

Ancak bazı projelerde bu alanlar özel kullanıma tahsis edilebilir. Bu durumda tapuda özel belirtme yapılmış olması gerekir. Aksi takdirde, bir dairenin bahçeyi kendisine ait gibi kullanması hukuka aykırı olur.

Anlaşmazlıklar genellikle şu başlıklar altında ortaya çıkar:

• Aidat ödeme yükümlülüğünün ihlali
• Ortak alanın izinsiz kullanılması
• Gürültü, tadilat, evcil hayvan gibi düzen ihlalleri
• Yönetici seçiminde usulsüzlük

Bu tür durumlarda, kat malikleri kurulu kararı, sulh hukuk mahkemesi ya da icra takibi gibi yollara başvurularak çözüm aranır.

6. Kat Mülkiyetine Konu Olamayacak Durumlar

Her yapı, kat mülkiyeti rejimine uygun değildir. Kat mülkiyeti kurulamayacak bazı durumlar şunlardır:

• Ruhsatsız veya kaçak yapılar
• İskân belgesi bulunmayan binalar
• Projesine aykırı inşa edilen yapılar
• Ortak kullanımın teknik olarak mümkün olmadığı yapılar

Bu tür yerlerde yalnızca “fiili kullanım” ya da “ortak tapu” gibi çözümler uygulanabilir. Ancak bu yapıların hukuki güvencesi zayıftır ve mülkiyet sorunlarına yol açar.

Tüm içeriklerimize kolayca ulaşmak için buraya bakabilirsiniz.

Sonuç – Kat Mülkiyeti Hayatın Tam İçinde: Bilinçli Yaşamak Hukuki Haklarla Başlar

Kat mülkiyeti, yalnızca bir dairenin tapusu değil; o yapının hukukudur. Doğru kurulmayan bir yapı, seneler sonra büyük hak kayıplarına yol açabilir. Aidat, yönetim, ortak alan kullanımı gibi gündelik meseleler dahi ciddi davalara dönüşebilir.

Bu nedenle mülk alırken ya da yönetime dahil olurken yalnızca tapuya değil; arkasındaki hukuki rejime de bakmak gerekir. Bu süreçte tecrübeli bir gayrimenkul hukuku avukatının desteğiyle ilerlemek, hem malınızı hem yaşam kalitenizi korumanın en akılcı yoludur.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)