Gayrimenkul Projelerinde Geçersiz Sözleşmeler

Geçersiz Sözleşmelerde Ev/Arsa Mağduriyeti

Gayrimenkul Projelerinde Geçersiz Sözleşmeler; Günümüzde özellikle büyükşehirlerde yaşanan hızlı kentleşme ve artan gayrimenkul talepleriyle birlikte arsa temelli yatırım faaliyetleri ve ortaklık ilişkileri ciddi bir artış göstermektedir. Bu artış, bireyleri gerek yatırımcı gerekse arsa sahibi olarak çeşitli hukuki ilişkilerin tarafı hâline getirmiştir. Ancak uygulamada, bu ilişkilerin çoğu zaman hukuka uygun biçimde yapılandırılmadan, yani yasal şekil ve usul kurallarına riayet edilmeden kurulması, taraflar açısından telafisi güç mağduriyetleri de beraberinde getirmektedir.

Özellikle noter onayı olmaksızın yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat anlaşmaları ya da mirasçılar arasında resmi şekilde düzenlenmeyen arsa taksim sözleşmeleri; ilerleyen süreçte geçersiz sayılmakta ve bu geçersizlik, taraflardan birinin —çoğu zaman arsa sahibi veya yatırımcı olan kişinin— maddi ve manevi kayıplar yaşamasına neden olmaktadır. Ne var ki hukuken geçersiz kabul edilen bu sözleşmelerin fiilen uygulanmış olması, örneğin bedelin ödenmiş ya da inşaatın başlamış olması, mağduriyetleri daha da derinleştirmektedir.

Bu çalışmada, geçersiz sözleşmelerin hangi hukuki nedenlerle ortaya çıktığı, geçersizlik sonucu arsa sahiplerinin ya da yatırımcıların karşı karşıya kaldığı zararlar ve bu zararların giderilmesine ilişkin hukuki mekanizmalar detaylı biçimde ele alınacaktır. Aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve Yargıtay içtihatları ışığında geçersiz sözleşmelerin hukuki niteliği değerlendirilecek; çözüm önerileri ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar tartışmaya açılacaktır. Böylelikle arsa temelli sözleşmelerin kurulmasında hem tarafların daha dikkatli hareket etmeleri hem de olası mağduriyetlerin önlenmesi adına hukuki farkındalık oluşturulması hedeflenmektedir.

I. Geçersiz Sözleşmelerin Hukuki Niteliği

Türk özel hukukunda bir sözleşmenin geçerli olarak doğabilmesi ve hüküm doğurabilmesi için bazı temel unsurların varlığı zorunludur. 6100 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesinde, geçerlilik için yalnızca tarafların irade beyanlarının uyuşması yeterli değildir; aynı zamanda yasal şekil kurallarına ve emredici hükümlere de uygunluk aranmaktadır.

Özellikle taşınmazlara ilişkin işlemlerde, şekil şartı, geçerlilik koşulu niteliğindedir. Bu çerçevede:

• Resmî şekil şartı: Taşınmaz satış vaadi gibi bazı sözleşmelerin, geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Söz konusu şekil kuralına uyulmaması hâlinde sözleşme geçersiz sayılır ve hukuki sonuç doğurmaz.
• Taraf ehliyeti: Bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için, tarafların hukuken sözleşme yapma yetkinliğine sahip olması şarttır. Bu yetkinliği bulunmayan kişilerle yapılan sözleşmeler, baştan itibaren geçersiz sayılır ve mutlak butlanla hükümsüzdür.
• Sözleşmenin içeriği ve konusu: Yapılan sözleşmenin konusu, hukuka, emredici hükümlere, kamu düzenine ve genel ahlaka uygun olmalıdır. Bu ilkelere aykırılık taşıyan sözleşmeler de geçersizlikle sonuçlanır.

Geçersizlik, sözleşmenin baştan itibaren yok hükmünde sayılması anlamına gelir. Ancak uygulamada, geçersizliğe rağmen tarafların edimlerini ifa etmeye başlaması veya sözleşmeye güvenerek tasarrufta bulunması sık rastlanan bir durumdur. Örneğin, geçersiz bir arsa satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcının ödeme yapması ya da satıcının fiilen teslimde bulunması, geçersizlik sebebiyle hukuken korunamaz. Bu gibi durumlar, taraflar açısından ciddi mağduriyetlerin ortaya çıkmasına neden olmakta ve çoğu zaman bu mağduriyetler, ancak sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleriyle sınırlı biçimde giderilebilmektedir.

II. Mağduriyetler Nasıl Ortaya Çıkıyor?

Uygulamada geçersiz sözleşmelerden kaynaklanan arsa/ev mağduriyetleri, çoğu zaman tarafların hukuki bilgi eksikliği ya da güven ilişkisine dayanarak resmi şekil şartlarına riayet etmemesi sonucu ortaya çıkmaktadır. Özellikle taşınmazlara ilişkin işlemlerde, hukuken geçersiz sayılmasına rağmen fiilen uygulamaya konulan sözleşmeler, taraflar arasında ilerleyen dönemde ciddi uyuşmazlıklara yol açmakta ve çoğunlukla bir tarafın kayıpla karşılaşmasına neden olmaktadır.

Geçersiz sözleşmelere dayalı olarak en sık karşılaşılan arsa mağduriyeti türleri şu şekilde özetlenebilir:

1. Noter Onayından Yoksun Satış Vaadi Sözleşmeleri

Proje sahibi ile alıcı arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri, ancak noter önünde resmi şekilde yapıldığında geçerlilik kazanır. Ancak uygulamada, taraflar bu şekil şartına uymadan yazılı bir belge düzenlemekte ve alıcı çoğu zaman satış bedelini ödemektedir. Böyle bir durumda sözleşme geçersiz olacağından, alıcı taşınmaz üzerinde ayni hak talep edemez; sadece sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Bu da çoğu zaman eksik iade veya uzun yargı süreci anlamına gelmektedir.

2. İmar İzni Olmayan veya Fiilen Kullanılamayan Arsa Satışları

İmar planında tarla, yol ya da yeşil alan olarak ayrılmış taşınmazların yapılaşmaya kapalı olması; alıcının konut, ticaret veya yatırım amacıyla yaptığı satın alma işlemini boşa çıkarabilmektedir. Böyle durumlarda alıcı, arsanın hukuki durumu hakkında yeterli bilgiye sahip olmadan işlem yaptığı için mağdur olur. Eğer sözleşme geçersizse, arsa üzerindeki fiili teslim veya yapılaşma girişimi de hukuki koruma sağlamaz.

3. Mirasçılar Arasında Yapılan Geçersiz Arsa Taksim Sözleşmeleri

Veraset ilamı alınmadan, mirasçılar arasında yapılan el yazısıyla hazırlanmış veya imzalı fakat noter tasdikli olmayan taksim sözleşmeleri, ileride bir mirasçının itirazı hâlinde geçersiz sayılmaktadır. Bu durumda, yapılan fiili paylaşım hukuken tanınmaz ve diğer mirasçıların müdahalesiyle önceki tasarruflar geçersiz hale gelir. Bu durum, iyi niyetli mirasçının mal varlığı kaybına neden olabilir.

4. Noter Onayı Olmayan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, eğer resmi şekil şartlarına uyulmadan yapılmışsa geçersizlik riski taşır. Özellikle sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmemesi ve tapuya şerh verilmemesi durumunda, arsa sahibinin mülkiyet hakkı tehlikeye girebilir. Müteahhidin iflası ya da edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi hem arsasını hem de beklenen yapı hakkını kaybedebilir.

5. Tapuya Şerh Verilmeyen Satış Vaadi Sözleşmeleri

Noterlikte düzenlenmiş dahi olsa, bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediği takdirde, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu durumda, taşınmazın üçüncü bir kişiye devri hâlinde ilk alıcı, taşınmazı kazanma olasılığını tamamen yitirebilir. Sözleşmeye güvenerek ödeme yapmış ve fiilen taşınmazı kullanmaya başlamış olsa dahi, hukuken korunması mümkün olmayabilir.

IV. Hukuki Sonuçlar ve Çözüm Önerileri

1. Hukuki Sonuçlar

Geçersiz olarak nitelendirilen sözleşmeler, hukuken hiç kurulmamış sayılır. Bu nedenle, geçersiz bir sözleşmeye dayanarak taraflardan biri, karşı taraftan ifa talebinde bulunamaz; özellikle taşınmazlarla ilgili durumlarda, tapu iptali ve tescil, teslim, ya da ayni hak tesisi talep edilmesi mümkün değildir. Yargı içtihatları da bu hususu açık şekilde ortaya koymaktadır.

Ancak sözleşmenin geçersiz olmasına rağmen tarafların bir kısmı edimlerini yerine getirmiş olabilir. Bu gibi durumlarda hukuken geçerli bir borç ilişkisi olmasa bile, mağdur olan tarafın zararının tamamen ortada bırakılması hakkaniyete aykırıdır. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde:

• Sebepsiz zenginleşme hükümleri (TBK m.77 vd.) devreye girer. Bu yolla, geçersiz sözleşmeye güvenerek ödeme yapan taraf, ödediği bedelin iadesini isteyebilir; aynı şekilde taşınmaz üzerine inşaat yapan kişi, yaptığı masrafların iadesini talep edebilir. Ancak bu iade çoğu zaman fiili maliyetler ile sınırlıdır ve beklenti kaybı gibi zararları kapsamaz.
• Uygun koşullarda, haksız fiil (TBK m.49) veya vekaletsiz iş görme (TBK m.526 vd.) hükümleri de uygulanabilmekte olup, özellikle karşı tarafın kötü niyetli olması hâlinde daha geniş tazminat imkânı tanınabilir.

Yine de bu hükümler sınırlı koruma sağlar; geçersizliğin tüm zararları karşılaması çoğu zaman mümkün olmaz. Bu durum, mağduriyet yaşayan tarafın uzun süren davalarla ve belirsiz hukuki sonuçlarla karşı karşıya kalmasına neden olabilir.

2. Çözüm Önerileri

Arsa ve taşınmaz işlemlerinden kaynaklanan mağduriyetlerin önlenebilmesi ve hukuki güvenliğin sağlanabilmesi için bazı yapısal ve bireysel önlemlerin alınması gerekmektedir:

• Sözleşmeler mutlaka resmi şekilde ve noter huzurunda düzenlenmelidir. Taşınmaz satışı, satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi işlemlerde kanunen öngörülen şekil şartlarına uyulması, sözleşmenin geçersizlik riskini ortadan kaldırır.
• Tapu siciline şerh verilmesi, özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bakımından, üçüncü kişilere karşı hakların korunabilmesi açısından son derece önemlidir. Aksi hâlde, taşınmazın başkasına devri durumunda ilk alıcının hakkı korunamaz.
• Hukuki danışmanlık alınmadan yapılan taşınmaz işlemleri, ileride telafisi zor zararlar doğurabilir. Bu nedenle vatandaşların, özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde bir avukattan destek almaları hayati önemdedir.
• Toplumda hukuki bilinç düzeyinin artırılması, yani resmi geçerlilik koşulları hakkında kamuoyunun aydınlatılması, geçersiz sözleşmelere dayalı mağduriyetlerin azalmasında etkili olacaktır. Bu kapsamda barolar, noterler ve tapu müdürlükleri iş birliğiyle bilgilendirici çalışmalar yapılmalıdır.

Bu tür işlemlerde hak kaybı yaşamamak ve hukuki süreci en doğru şekilde yürütmek için uzman bir avukattan destek almak son derece önemlidir. Alanında deneyimli bir avukata ulaşmak ve doğru yönlendirmeler almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Size en uygun hukuki çözüm yolunu birlikte belirleyebiliriz.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)