HAKSIZ YAPI VE TAŞKIN YAPI DAVALARI 2025

Haksız yapı nedir?

Mülkiyet hakkı, toplumda yaşayan her bireyin sahip olduğu, istisnalar dışında kişiye tam ve sınırsız tasarruf yetkisi veren, anayasa ile koruma altına alınmış en temel haklardan birisidir. Fakat yine insanlar tarafında da en fazla ihlal edilen insan haklarından biridir. Aşağıda mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlardan biri diyebileceğimiz haksız yapı ve mülkiyet hakkıyla ilgili en temel prensiplerden biri olan TMK 718 maddesinin istisnalarından birisi olan taşkın yapı konusunu inceleyeceğiz.

Haksız yapı, Türk Medeni Kanunu’nun 722-724 maddelerinde düzenlenmiştir.

Haksız yapı, bir kişinin kendisinin veya başkasının malı üzerinde; kendisinin veya başkasının malzemesi ile herhangi bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın, izinsiz bir şekilde yapı inşa etmesidir. Haksız yapı üç durumda karşımıza çıkar.

Bunlar:

1. Yapıyı arazi malikinin başkasının malzemesiyle yapmış olması
2. Yapıyı malzeme sahibinin başkasının arazisi üzerinde yapmış olması
3. Yapıyı üçüncü bir kişinin, başkasının malzemesi ile başkasının arazisi üzerinde yapmış olması durumlarıdır.

TMK 722.maddesinin 1.fıkrası hükmünce, bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyicisi olur. Fakat yukarıda saydığımız üç durumda bu hüküm uygulanıp durum sonuçlandırılmaz çünkü taraflara yöneltilmiş bazı haksız davranışlar söz konusudur. TMK 722-724 hükümlerinde de tarafların hangi hukuki taleplerinin olduğu düzenlenmiştir. Aşağıda ayrıntılı bir şekilde incelenecektir.

Haksız Yapı: Hak İhlalinde Ne Olur?

YAPIYI ARAZİ MALİKİNİN YAPMIŞ OLMASI 

Bu durumda arazi maliki başkasının malzemesi ile arazisinde izinsiz bir şekilde yapı inşa etmiş bulunmaktadır. Malzeme malikinin başvurabileceği üç tane imkan vardır: malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi, tazminat istemek, arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi (bu hakkı hem arazi maliki hem malzeme maliki kullanabilir). Bu haklar aynı anda kullanılabilecek yapıda değillerdir bu yüzden malzeme maliki, kendi durumu için en uygun olanını kullanmalıdır.

Malzemenin Sökülerek Geri Verilmesi Talebi

Malzemenin sökülerek geri verilmesi aşırı bir zarar meydana getirmiyorsa, malzeme maliki malzemenin sökülerek geri verilmesini talep edebilir (TMK 722/f 2). Tahmin edileceği üzere sökme masrafları haksız bir şekilde yapıyı inşa eden arazi malikine aittir. Malzeme maliki bu talebini arazi maliki ve onun külli haleflerine karşı ileri sürebilir ama arazinin mülkiyeti üçüncü bir kişiye geçtiyse artık ona karşı bu hakkı kullanamaz.

Malzemenin sökülmesi aşırı bir zarara yol açıyorsa, malzeme maliki bu hakka sahip olamaz diğer seçimlik haklardan birini kullanmalıdır. Aşırı bir zarardan anlaşılması gereken ise yapının kaldırıldığı zaman arazi ve malzemede meydana gelecek değer kaybının, malzeme malikinin elde edeceği menfaatten daha fazla olmasıdır.

Böyle bir durum söz konusu olduğunda yani malzeme malikinin malzemenin sökülmesi hakkına sahip olmadığı durumda, her halde arazi malikinden bir tazminat talep etmek hakkına sahip olur (TMK 723).

Tazminat Talep Etme

Malzeme malikinin arazi malikinden isteyebileceği tazminatın miktarı, arazi malikinin yapıyı inşa ederken iyi niyetli olup olmamasıyla alakalıdır.

Arazi maliki iyi niyetliyse, yani malzemenin başkasına ait olduğunu bilmiyor veya bilmesi gerekmiyorsa, malzeme malikine uygun bir tazminat (genellikle kullanılan malzemenin değerine eşit) vermekle yükümlüdür. Hakim duruma göre tazminat miktarını azaltıp çoğaltabilir. İyi niyetli olma durumunda tazminat talebi sebepsiz zenginleşme hükümleri esas alınarak düzenlenir.

Arazi maliki iyi niyetli değilse, malzeme malikinin bütün zararlarını (kullandığı malzemeler ve yapıyı inşa etmesinden dolayı malzeme malikinin uğradığı diğer zararlar) karşılamak durumunda kalabilir. (TMK 723/f 2). İyi niyetli olmama durumunda tazminat talebi haksız fiil hükümlerine (TBK 72m.) tabidir.

Malzeme maliki bu hakkı talep edebileceği kişiler bakımından sadece arazi malikine ve külli haleflerine başvurabilir. Araziyi alan üçüncü kişiye başvuramaz.

Arazi Mülkiyetinin Kendisine Geçirilmesi Talebi

Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla ise her bir iyi niyetli taraf uygun bir fiyat karşılığında arazinin ve yapının malzeme malikine devredilmesini isteyebilir (TMK 724). Belli şartları vardır:

1. Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır (malzeme maliki malzemenin, arazi maliki tarafından haksız bir şekilde kullanıldığını bilmemeli ayrıca öğrendiği zaman engel olmaya çalışmış olmalıdır).
2. Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır.
3. Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep reddedilmiş olmalıdır.
4. Malzeme sahibi tazminat talep etmemiş olmalıdır.

Bu şartların gerçekleşmesi durumunda malzeme maliki yenilik doğuran bir hakka sahip olur. Arazi malikine yapacağı bir beyanla bu hakkını kullanmış olup iki taraf arasında bir borç ilişkisi doğar. Tarafların anlaşması durumunda, arazi malikinin mülkiyeti malzeme malikine devretmek, malzeme malikinin ise arazi için uygun bir bedel ödeme borcunu yerine getirmesiyle ihtilaf sona erer. Tarafların anlaşamaması durumunda ise malzeme malikinin arazi malikine mülkiyetin devri için dava açma hakkı söz konusu olur. Hakim bu hakkın kullanılmasının yerinde olup olmadığını eğer yerinde ise ödenmesi gereken uygun tazminat miktarını takdir edecektir.

Bu hakta diğer ikisi gibi sadece arazi malikine ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Arazinin mülkiyetini alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez.

YAPIYI MALZEME SAHİBİNİN YAPMIŞ OLMASI

Bu durum karşımıza malzeme sahibinin başkasının arazisine haksız bir şekilde yapı inşa etmesiyle meydana gelir. Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı, malzemenin sökülüp kaldırılamaması halinde tazminat talep hakkı ve arazi malikinin ve malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin malzeme sahibine geçirilmesini talep hakkı gibi başvurulabilecek yollar vardır.

Malzemenin Sökülüp Kaldırılmasını Talep Hakkı

Bu hakta belirleyici olan kıstas malzemenin sökülüp kaldırılmasının aşırı bir zarara yol açıp açmadığıdır. Malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı bir zarara yol açmıyorsa arazi maliki, masrafları haksız bir şekilde yapı inşa eden malzeme sahibinde olmak üzere malzemenin sökülüp yapının kaldırılmasını talep edebilir (TMK 723/f 3).

Aşırı bir zarara yol açıyorsa, arazi maliki bu hakkı kullanamaz. Aşırı zarardan kastedilen, söküm işlemi yapılması durumunda arazi ve malzemenin uğradığı değer kaybının, arazi malikinin elde edeceği menfaate kıyasla çok daha fazla olmasıdır. Bu durumda arazi maliki tazminat talep hakkını kullanabilir. Ayrıca sökülüp kaldırılması talep hakkının kullanılması durumunda eğer arazi malikinin bir zararı meydana gelirse malzeme sahibi haksız fiil ve vekaletsiz iş görme hükümlerince bu zararı karşılamak durumundadır.

Malzemenin Sökülüp Kaldırılmaması Halinde Malzeme Sahibinin Tazminat Talebi

Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya talep edip reddedildiği durumlarda malzeme sahibinin tazminat isteme hakkı doğar. Malzeme malikinin isteyebileceği tazminat kendisinin yapıyı inşa ederken iyi niyetli olup olmamasına göre değişir.

Malzeme maliki iyi niyetli ise, yani arazinin başkasına ait olup olmadığını bilmiyor veya bilmesi gerekmiyorsa ya da arazi malikinin rızası varsa veya malzeme sahibi bu rızanın var olduğunu zannetmekte haklı ise kendisine uygun bir tazminat verilecektir (TMK 723/f 1). Genellikle bu tazminat miktarı yapı inşa edilirken kullanılan malzemenin değerine eşit olacak şekilde esas alınır. Fakat hakim duruma göre bu tazminat miktarını azaltıp çoğaltabilir. Örneğin arazi malikinin yapıdan yararlanması çok fazla olmakla beraber malzeme sahibinin zararı da malzeme ve emeğinin değerinden fazla ise hakim daha yüksek bir tazminata hükmedebilir.

Malzeme maliki kötü niyetli ise, arazi malikinden tazminat edebileceği tutar en fazla malzeme değeri kadar olacaktır. Bu durumda da hakimin takdir yetkisi bulunmaktadır.

Arazi Malikinin ve Malzeme Malikinin Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Geçirilmesi Talebi

Bu hakta bilinmesi gereken en önemli özellik diğer ikisisin aksine malzeme maliki ve arazi maliki tarafından kullanılabilmesidir.

Bu hakkı kullanmak için belli şartlar vardır:

1. Açık Değer Fazlalığı : yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmasıdır.
2. Talep edecek olan arazinin malikinin veya malzeme malikinin iyi niyetli olması
3. Malzemenin sökülüp kaldırılmaması hakkının talep edilmemiş olması veya talebinin reddedilmiş olması
4. TMK 723 uyarınca tazminat talep edilmemiş olması gerekir.

Bu şartların gerçekleşmesi durumunda talepte bulunanın yenilik doğuran bir hakkı doğar. Bu hakkını kullanmasıyla iki taraf arasında bir borç ilişkisi doğar. Arazi malikinin arazinin mülkiyetini devretmesi, malzeme malikinin arazi karşılığında uygun bir bedel ödemesi ile borç ilişkisi sona erer. Tarafların devir konusunda anlaşamamaları üzerine talepte bulunan arazinin malzeme malikine devri için dava açabilecektir. Hakim hakkın kullanılmasının yerinde olup olmadığını takdir edecek ve yerinde ise uygun bir tazminata hükmedecektir. Hakim’in kararı da yenilik doğurucu niteliktedir.

YAPIYI BİR ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN YAPMIŞ OLMASI

Yapıyı araziye ve malzemeye malik olmayan bir üçüncü kişinin yapmasıdır. Bu durumda TMK 722/f 1 gereğince yapı arazinin bütünleyici parçası olacak ve arazi mülkiyetinin kapsamında olacaktır. Fakat yukarıda bahsettiğimiz üzere diğer iki durumda da olmadığı gibi bu durumda da 722.madde 1.fıkra uygulanarak durum sonuçlandırılmaz. Sonuçta arazi malikine ve malzeme malikine yönelmiş haksız davranışlar söz konusudur bu yüzden tarafların ne talep edebilecekleri konusu TMK 722-724 hükümlerine göre çözülecektir. Bu halde uyuşmazlık çözülürken ayrıca sebepsiz zenginleşme, haksız fiil, vekaletsiz iş görme hükümlerinden de yararlanılır.

Arazi Malikinin Hakları

Arazi maliki eğer aşırı bir zarara yol açmıyorsa malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. Masraflar tabi ki yapıyı izinsiz bir şekilde yapan üçüncü kişiye ait olacaktır. Malzemenin sökülüp kaldırılmasının mümkün olmadığı durumda arazi maliki tazminat talep edebilecektir.

Malzeme Malikinin Hakları:

Yapı malzeme malikinin rızası olmadan, arazi malikinin rızası ile yapılmışsa ve aşırı bir zarar yol açmıyorsa malzemenin sökülüp kaldırılması talep edilebilir. Bu hakka sahip olmadığı ve yine arazi malikinin rızası ile yapılmış olması durumunda malzeme maliki tazminat (TMK 723) ve aArazi mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi (TMK 724) haklarına sahip olur.

Arazi malikinin rızası olmadan yapı inşa edilmişse, malzeme maliki ondan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat isteyebilir. Yapıyı yapan üçüncü kişiden ise haksız fiil vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir.

Yapıyı Yapanın Hakları

Yapıyı yapanın malzeme malikinden hiçbir şey talep edemeyeceğini, arazi malikinden ise arazi malikinin rızası olup olmamasına göre farklılık göstereceğini söylemek gerekir.

Arazi malikinin rızası varsa vekâlet hükümlerince, rızası yoksa vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak uygun bir bedel isteyebilir

Komşu Arsaya Taşan Yapılar: Hukuki Durum

TAŞKIN YAPI NEDİR?

Taşkın yapı, Türk Medeni Kanunu’nun 725.maddesinde düzenlenmiştir.

TMK 718/f 2. hükümlerince bir arazideki yapı, o arazinin mülkiyetine tabidir. Fakat bu kuralın üç istisnası bulunmaktadır. Bunlar üst hakkı, mecralar ve taşkın yapı halleridir.

Taşkın yapı, bir arazideki yapının, başkasına ait bir araziye (bitişik taşınmazın) taşırılması halinde ortaya çıkan durumdur.

Kural olarak hiçbir arazi maliki kendi arazisine bir yapının taşırılmasına katlanmak zorunda değildir (TMK 683). Fakat bazı istisnai durumlarda katlanma yükümlülüğü doğabilir.

Katlanma Yükümlülüğü Doğuran Taahhüt Varsa

Bu taahhüt yapıyı taşırmaya imkan verecek irtifak kurulması tarzında da olabilir; irtifak kurulmadan da söz konusu olabilir.

Katlanma Yükümlülüğü Doğuran Taahhüt Yoksa

Arazi maliki yapının arazisine taştığını öğrendikten itibaren on beş gün içinde itiraz yapmamışsa, yapı iyi niyetle yapılmışsa, durum ve koşullar yapının kalmasını haklı gösteriyorsa arazi maliki taşan yapıya katlanmakla yükümlüdür.

Aksi durumda arazi maliki ve arazide sınırlı ayni hakkı bulunup taşma yüzden zarara uğrayanlar da yapının kaldırılmasını talep edebilir. Katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan kısmın hukuki durumu:

Katlanma Yükümlülüğü Olan Hallerde Taşan Kısmın Hukuki Durumu

İrtifak hakkı varsa:

TMK 725/f 1.hükmünce yapı malikinin yapısını taşırdığı arazide bir irtifak hakkı varsa, taşan kısım yine kendisine ait olur. Bu hükümdeki sözü edilen irtifa hakkı o araziye taşırma yetkisi veren ve eşyaya bağlı bir irtifak hakkı olmalıdır.

İrtifak hakkı yoksa fakat katlanma yükümlülüğü varsa:

Yapı malikin taşırılan arazide irtifak hakkı yoksa fakat yukarıda bahsedilen durumlardan dolayı (on beş gün içinde itiraz yapmamışsa, iyi niyetle yapılmışsa, durum ve koşullar yapının kalmasını haklı gösteriyorsa) arazi malikinin katlanma yükümlülüğü varsa, yapı maliki uygun bir bedelle irtifak hakkı kurulmasını veya mülkiyetin kendisine geçirilmesini talep edebilir.

Bu talep hakkı yenilik doğuran bir haktır. Yapı maliki bu hakkını kullanınca iki taraf arasında borç ilişkisi doğar. Arazi malikinin iki seçimlik borçtan birini yerine getirmek, yapı malikinin ise buna karşılık uygun bir bedel ödeme borcu meydana gelir. Tarafların arasında uyuşmazlık çıkması halinde, mesela arazi malikinin seçimlik borçlarından birini yerine getirmeyi reddetmesi üzerine yapı maliki dava açma hakkı kullanır ve hakim takdir yetkisini kullanarak iki taraf için en uygun sonuca hükmetmeye çalışır.

Şartların gerçekleşmemesi durumunda arazi maliki taşmaya katlanmak zorunda değildir ve taşan yapının kaldırılmasını talep edebilir.

HAKSIZ YAPI VE TAŞKIN YAPI DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Haksız ve taşkın yapı uyuşmazlıklarında taraflar dava yolu ile haklarını talep edebileceklerdir. Bu davalarda Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Diğer Makalelerimize ulaşmak için

HAKSIZ YAPI VE TAŞKIN YAPI HAKKINDA EMSAL KARAR VE UYGULAMALAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2016/13251, K:2018/1413, 21.02.2018 kararında;

Davacının kendisine ait olmayan taşınmaz üzerine inşa ettiği baraka ve kuyu yönünden iyiniyetli olmadığı, bu barakalar ve kuyu yönünden sadece TMK’nın 723.maddesi gereğince asgari levazım bedelini davalıdan talep edebileceği açıktır. Gerek öğreti ve gerekse uygulama ile asgari levazım değerinin yapı ve eklentilerinin yapımında kullanılan tüm malzemelerin işçilik ve yapımcı kârı gibi unsurlar gözetilmeksizin piyasadaki en düşük değerlerinden, yapım yılı veya yıllarına göre yıpranma düşüldükten sonra elde edilecek miktar şeklinde hesaplanacağı da benimsenmiş bulunmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E: 2013/1066, K:2013/133G, 06.02.2013 kararında;

Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı nitelikte yapı yapmışsa ve yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Taşınmaz maliki, rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteyebilir. Taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olduğunun kabul edilmesi için, Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü veya Belediyeye müracaat ederek kendi çap kaydının kapsamını tayin ettirmesi, yapılanmanın belirlenen ölçüm dahilinde olması gerekir. Davalının bu mercilere müracaat etmediği, iyiniyetli olmadığı durumda diğer koşullar aranmayacağı gözetilerek, temliken tescil isteğinin reddine karar verilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E: 2004/2007 K: 2004/2723 T:05.04.2004 kararında;

Taşkın inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2006/362 K: 2006/454 T: 21.06.2006 kararında;

Türk Medeni Kanunu’nun 725 (651) maddesinde ifadesini bulan iyiniyet , subjektif iyiniyettir. Burada uygulanması gereken kural, taşkın yapı sahibinin tecavüz ettiği taşınmazın, başkasının mülkü olduğunu ya da yapısının başkasının arsasına taştığını bilmemesi veya kendisinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilecek durumda olmamasıdır.

AVUKATIN ROLÜ

Haksız ve taşkın yapı uyuşmazlıkları hem hukuki hem de teknik bilgi gerektirdiğinden uzman bir avukatın süreci yönetmesi son derece önemlidir. Günümüz dünyasında çok sık karşılaşılan konular olmakla beraber oldukça karmaşık konulardır. Bu yüzden yanlış bir işlem yapılıp hak kaybının yaşanmasının önlenmesi, sürecin daha sağlıklı ilerlemesi için hukuki temsilciyle çalışılması tavsiye edilir.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)