Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir? 2025

Türk Medeni Kanunu’nun 698. ve 699. maddelerinde düzenlenen ortaklığın giderilmesi davaları, uygulama kısmında “izale-i şuyu” davaları olarak isimlendirilmektedir. Bu dava, birden fazla kişi arasında ortak mülkiyete konu olan bir taşınır ya da taşınmazın, tarafların aralarında anlaşma sağlayamaması hâlinde mahkeme yoluyla paylaşılması amacını taşır.

Paylı ya da elbirliği şeklinde mülkiyete konu bir malda, ortakların birlikte tasarruf etme iradesini yitirmesi, yönetim konusunda uzlaşamaması veya bireysel ihtiyaçların değişmesi gibi durumlar, bu davanın temel dayanaklarından biridir. Dava, taraflar arasında mevcut olan müşterek mülkiyetin sürdürülmesini fiilen veya hukuken imkânsız hâle getiren her durumda açılabilir. Bu yönüyle izale-i şuyu, hem miras hukuku hem de taşınmaz mülkiyeti ilişkilerinde sıkça başvurulan bir hukuk yoludur.

Yargıtay kararlarında da belirtildiği gibi, ortaklığın giderilmesi davası, ne bir haksız fiil ne de tazminat talebi içerir. Bu dava türü, tarafların mülkiyet hakkına müdahale etmeksizin, ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesine yöneliktir. Bu nedenle dava açan kişinin kötü niyetli olması, yani sırf diğer ortaklara zarar verme amacı taşıması bile, tek başına davanın reddi için yeterli bir sebep sayılmaz.

Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için ilk koşul, malın birden fazla kişinin mülkiyetinde olmasıdır. Bu ortaklık durumu, ya paylı mülkiyet (örneğin tapuda hisseler belirlenmişse) ya da elbirliği mülkiyeti (genellikle miras yoluyla edinilen mallarda olduğu gibi) şeklinde olabilir.

Taraflar arasında uzlaşma mümkünse, zaten dava açılmasına gerek kalmaz. Ancak ortakların bir araya gelip malın bölüşülmesi konusunda anlaşamamaları, dava yolunu zorunlu kılar. Özellikle mirasçıların kendi aralarında paylaşımda bulunamaması ya da taraflar arasında malın kimde kalacağı ve nasıl kullanılacağı konusunda ciddi ihtilaflar doğması, davanın en çok görüldüğü durumlardır.

Ayrıca bu dava, bir mala ilişkin ortaklık ilişkisinin artık fiilen sürdürülemez hâle gelmesi ya da adil olmayan sonuçlar doğurması durumlarında da başvurulan hukuki bir yoldur. Örneğin ortaklardan biri malı kişisel çıkarları için tek taraflı kullanıyorsa ya da kullanım hakkı diğerlerinin zararına olacak şekilde sürdürülüyorsa, dava açılarak ortaklık sona erdirilebilir.

Mahkemeler, özellikle taşınmaz mallar söz konusu olduğunda, öncelikle malın “aynı şekilde bölünebilir” olup olmadığını inceler. Eğer mal aynen taksim edilemeyecek durumdaysa, bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.

Dava Tarafları: Kimler Ortaklığın Giderilmesini Talep Edebilir?

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı sıfatını, ortak mülkiyete konu malda pay sahibi olan her gerçek ya da tüzel kişi taşıyabilir. Yani sadece maliklerden biri bile bu davayı açma hakkına sahiptir; diğer paydaşların rızası ya da onayı aranmaz. Üstelik maliklerden biri davayı açmasa bile, davaya katılma veya itiraz etme hakkı saklıdır.

Davalı konumunda ise diğer tüm ortaklar yer alır. Zira bu dava, ortaklık ilişkisinin bütünüyle çözülmesini hedeflediğinden, ortak olan herkesin davada taraf olması gerekir. Miras hukukundan doğan elbirliği mülkiyeti hâlinde de davaya tüm mirasçıların dahil edilmesi zorunludur.

Yargıtay içtihatlarında da açıkça belirtildiği üzere, davacı isterse sadece kendi hissesinin satışı için değil, tüm malın paylaşımı için dava açabilir. Çünkü ortaklık ilişkisi tek taraflı iradeyle sürdürülemez; tek bir ortağın bile bu ilişkiyi sona erdirmek istemesi yeterlidir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın sona erdirilmesine yönelik davalarda, söz konusu mal taşınır ya da taşınmaz olsa dahi, görevli mahkeme her hâlükârda Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu görevli mahkeme kuralı, istisnasız olarak uygulanır. Yani taşınmaz ne kadar değerli olursa olsun, davaya Asliye Hukuk Mahkemesi değil, Sulh Hukuk Mahkemesi bakar.

Yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani İstanbul’daki bir arsa için açılacak ortaklığın giderilmesi davası, İstanbul’daki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülmelidir. Eğer birden fazla taşınmaz varsa, her biri için bulunduğu yer mahkemesinde ayrı dava açılabilir ya da birlikte dava edilebilmesi için mahkemeden izin talep edilebilir.

Bu noktada usul hükümlerine uygunluk önemlidir; aksi takdirde dava usulden reddedilebilir veya yetki itirazı nedeniyle süreç uzayabilir.

Dava Süreci ve Arabuluculuk Zorunluluğu

2023 yılı itibarıyla getirilen düzenlemeyle birlikte, ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk şartı uygulanmaya başlamıştır. Bu nedenle, dava açılmadan önce tarafların bir arabuluculuk merkezine başvurarak uzlaşma yolu aramaları hukuken zorunlu bir süreçtir. Arabuluculuk görüşmelerinden sonuç alınamazsa, bu durum bir tutanakla kayıt altına alınır ve ancak ondan sonra dava süreci başlatılır.

Dava açıldığında süreç genellikle şu adımları izler:

• Dilekçe ve harçla birlikte davanın açılması
• Ön inceleme duruşması
• Delil tespiti ve bilirkişi atanması
• Taksim/satış kararı verilmesi
• Kararın kesinleşmesi
• İcra yoluyla paylaşımın uygulanması

Bilirkişi süreci, özellikle aynen taksimin mümkün olup olmadığının belirlenmesinde belirleyicidir. Mahkeme, malın teknik olarak bölünebilirliği konusunda bilirkişi raporunu esas alarak karar verir. Eğer aynen bölme mümkün değilse, satış ve satış bedelinin taraflar arasında dağıtılması yoluna gidilir.

Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşım mı?

Ortaklığın giderilmesi davasında temel amaç, malın taraflar arasında adil biçimde paylaşılmasıdır. Bu paylaşım kural olarak iki şekilde yapılabilir: aynı şekilde bölme (aynî taksim) veya malın satılıp bedelinin paylaşılması (nakdî taksim).

Eğer mal teknik olarak bölünebilecek nitelikteyse – örneğin bir tarla, arsa ya da bölümlere ayrılabilir ev – mahkeme öncelikle aynî taksimi değerlendirir. Aynen taksim, malın fiziksel olarak paydaşlara düşecek şekilde bölünmesini ifade eder. Bu durumda her paydaş, hissesi oranında bir kısmın sahibi olur.

Farklı olarak taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi teknik açıdan mümkün değilse ya da böyle bir paylaşım adaletsiz sonuçlara yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesine hükmeder. Satış süreci genellikle açık artırma yöntemiyle yürütülür ve elde edilen gelir, ortaklara hisseleri oranında paylaştırılır.

Bazı hâllerde paydaşlardan biri satışa itiraz etse bile, ortaklığın devamı zorlayıcı değildir. Yargıtay içtihatları da, tek bir ortağın dahi ortaklığı sonlandırmak istemesini yeterli görmektedir. Bu durum, özellikle kötü niyetli paydaşların diğerlerini malın kullanımı üzerinden baskı altına almasını engellemek amacı taşır.

Muhdesat (Bütünleyici Unsurlar) ve Tespiti

Davaya konu mal üzerinde herhangi bir ortağın sonradan yaptığı yapılar, eklentiler, ağaçlandırmalar veya benzeri unsurlar varsa, bunlara muhdesat denir. Yani, ortaklık konusu malın bütünleyici parçaları ya da üzerine sonradan inşa edilen yapılar bu kapsamdadır.

Muhdesat, ortakların mülkiyet hakkını etkileyebileceği için genellikle ayrıca tespit davasına konu olur. Örneğin bir paydaşın arsaya tek başına yaptığı bir bina, diğer ortakların da mülkiyetine mi geçer yoksa sadece yapan kişinin hakkı mı olur? Bu sorunun cevabı, muhdesatın nasıl ve kimin izniyle yapıldığına göre değişir.

Mahkemeler, ortaklığın giderilmesi davası devam ederken bu tür uyuşmazlıklar varsa, muhdesatın kime ait olduğunu belirlemek üzere bekletici mesele kararı verebilir. Bu da dava sürecini uzatabilen başlıca nedenlerden biridir.

Zamanaşımı ve Davanın Açılamama Halleri

Ortaklığın giderilmesi davasında, herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı sınırı bulunmamaktadır. Mülkiyet ortaklığı sürdüğü sürece, her bir ortak bu davayı açma hakkına sahiptir. Bu yönüyle söz konusu dava, zamanla sınırlanmayan ve sürekli olarak kullanılabilecek bir hukuki başvuru yoludur.

Ancak bazı durumlarda davanın kötü niyetle açıldığı iddia edilebilir. Örneğin bir ortak, sırf diğerlerini yıldırmak ya da ekonomik baskı kurmak amacıyla sık aralıklarla dava açıyorsa, mahkeme bu durumu dikkate alabilir. Yine de bu, davanın doğrudan reddedilmesi için yeterli bir sebep oluşturmaz.

Bunun yanında, uygulamada istisnai olarak mahkeme, davanın açıldığı zamanı hakkın kötüye kullanımı kapsamında değerlendirerek davayı reddedebilir. Örneğin mal satışının olağanüstü ekonomik kriz ortamında büyük zarara yol açacağı sabitlenmişse, bu durum mahkeme tarafından hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir.

Karar Aşaması, İstinaf ve Temyiz Süreci

Mahkeme, tarafların beyanlarını, bilirkişi raporlarını ve varsa muhdesatla ilgili bilgileri değerlendirdikten sonra ortaklığın nasıl giderileceğine karar verir. Eğer mal aynen taksim edilebiliyorsa, her paydaşa düşecek alan net şekilde belirtilir. Ancak bu mümkün değilse, satış kararı verilir ve mahkeme satışın nasıl yapılacağını da hükümde gösterir.

Verilen karar taraflara tebliğ edilir. Taraflar bu karara karşı, tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir. İstinaf mahkemesi (bölge adliye mahkemesi), usul ve esas yönünden kararı denetler. Eğer hukuka uygun bulursa kararı onar, aksi hâlde kararı kaldırabilir veya yeniden yargılama yapılmasını isteyebilir.

İstinaf kararına karşı, belirli şartlar dahilinde temyiz yoluna da başvurulabilir. Ancak taşınmazın değeri veya davanın niteliği buna izin veriyorsa bu mümkündür. Aksi durumda, istinaf kararıyla dava kesinleşir.

Satışın Uygulanması ve Paylaştırma (İcra Süreci)

Ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesine karar verilmişse ve bu karar kesinleşmişse, taşınmazın satışı icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Genellikle açık artırma yöntemi uygulanır ve satıştan elde edilen gelir, taraflara hisseleri oranında paylaştırılır.

Satış sürecinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise yargılama ve satış masraflarının paylaşımıdır. İlan giderleri, bilirkişi ücretleri ve diğer yargılama masrafları, çoğunlukla pay oranına göre ya da eşit şekilde ortaklar arasında bölüştürülür. Taraflardan biri, icra takibi başlamadan da kendi payına düşen bedelin ödenmesi için bağımsız şekilde icra başvurusunda bulunabilir.

Satışa çıkılan taşınmazın bedelinin düşük kalması, ihale sonucu ile rayiç değer arasındaki farklar, bazı paydaşların ihaleye katılıp katılamayacağı gibi konular da uygulamada çokça tartışılır. Ancak ihalenin iptali veya şikâyeti için belirli sürelerde ve gerekçelerle başvuru yapılması gerekir.

Masraflar, Harçlar ve Avukatlık Ücretleri

Ortaklığın giderilmesi davası, masraf ve harç yönünden oldukça öngörülebilir bir yapıya sahiptir. Davanın açılışında maktu harç ve başvuru giderleri ödenir. Davanın ilerleyen aşamalarında bilirkişi ücretleri, keşif giderleri, gerekirse muhdesat tespiti için yapılan masraflar eklenir.

Ayrıca satış yapılırsa, icra dairesince satış ilanı, ekspertiz ve ihale masrafları da taraflara yansıtılır. Tüm bu giderler, çoğunlukla hisse oranında ortaklardan tahsil edilir.

Avukatlık ücreti ise taraflar kendi vekilleriyle çalışıyorsa, serbest meslek tarifesine göre belirlenir. Ancak mahkeme, karşı vekâlet ücreti adı altında, davayı kazanan tarafa, diğerinden belli bir ücretin ödenmesine de karar verebilir.

Uzman Avukatla Süreci Yürütmenin Önemi

Ortaklığın giderilmesi davası, her ne kadar teknik olarak “taraflardan herhangi birinin tek başına açabileceği” bir dava türü olsa da, sürecin içinde ciddi hukuki ve usuli riskler barındırır. Özellikle aynî taksimin teknik yönleri, muhdesatın varlığı, hissedarlar arası uyuşmazlıklar, ihtiyati tedbir talepleri, icra sonrası satışa itiraz süreçleri gibi karmaşık noktalar, deneyimli bir hukukçu desteğini gerekli kılar.

Bu kapsamda, İstanbul gibi büyük şehirlerde özellikle gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir “İstanbul izale-i şuyu avukatı” ile çalışmak, hem süreci hızlandırır hem de hak kayıplarının önüne geçer. Davaya hazırlık aşamasında doğru dilekçe sunmak, arabuluculuk sürecini doğru yönetmek, teknik bilirkişi raporlarını değerlendirmek ve itiraz haklarını yerinde kullanmak, profesyonel destekle mümkün olur.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlar, miras yolu ile edinilmiş mallar ya da içinde muhdesat bulunan gayrimenkuller söz konusu olduğunda, hukuki strateji, dava sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Sonuç: Ortaklık Hukuki Yolla Sona Erdirilir, Hakkaniyet Sağlanır

Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkını zedelemeden ortaklık ilişkisini hukuken sona erdirmek isteyen kişiler için etkili bir çözümdür. Amaç; taraflar arasındaki anlaşmazlıkları ortadan kaldırmak, malın paylaşımını hukuka uygun bir zemine oturtmak ve herkesin hakkını adil şekilde teslim etmektir.

Sürecin sağlıklı işlemesi, yalnızca hukuki bilgiyle değil, aynı zamanda usul kurallarına titizlikle uyulmasıyla mümkündür. Tüm delillerin eksiksiz şekilde sunulması, taleplerin gerekçeli ve yasal çerçevede hazırlanması, sürecin hem hızını hem sonucunu doğrudan etkiler.

Bu bağlamda, özellikle İstanbul’da ortaklığın giderilmesi davası gibi taşınmaz hukuku konularında tecrübeli bir gayrimenkul avukatı ya da miras hukuku avukatı ile çalışmak, hak kayıplarının önüne geçmek açısından önemlidir. Eğer siz de ortaklık hâlindeki bir taşınmazın paylaşımı, satış yoluyla tasfiyesi veya mirasçıların uzlaşamadığı bir malın devri gibi durumlarla karşı karşıyaysanız, uzman desteği alarak süreci güvenli bir şekilde başlatabilirsiniz.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Diğer Makalelerimize ulaşmak için : https://www.tasci.av.tr/makaleler/

Resmi Gazete: https://www.resmigazete.gov.tr/

Sık Sorulan Sorular (SSS)