Kira Uyarlama Davası

Kira Uyarlama Davası, ekonomik koşulların hızla değiştiği dönemlerde kira sözleşmelerinin başlangıçta taraflar için adil olan bedelleri zamanla dengesiz hale gelebilmektedir. Hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli sonuçlar doğuran kira uyarlama davası, bu dengenin mahkeme tarafından günün şartlarına göre yeniden kurulmasını sağlayan hukuki bir yoldur.

Kira Uyarlama Davası (Kira Bedelinin Günün Ekonomik Koşullarına Göre Yeniden Belirlenmesi)

Kira sözleşmelerinde taraflar, TBK 27. madde sınırları içinde kalmak kaydıyla kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Kanuna göre emredici hükümlere, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız sözleşmeler geçersizdir.

Özel hukukta taraf iradesi esastır ancak ekonomik göstergelerde yaşanan dalgalanmalar, paranın alım gücündeki ciddi düşüş ve enflasyon gibi unsurlar sebebiyle başlangıçta dengeli olan kira bedeli zaman içerisinde hakkaniyetsiz hâle gelebilmektedir. Bu tür durumlarda taraflar yeni dönem kira bedeli üzerinde uzlaşamazsa, kira uyarlama davası gündeme gelir. Bu süreçte özellikle İstanbul’daki kiracılar ve mülk sahipleri, gerektiğinde hukuki destek almak için bölgesel tecrübeye sahip avukatlara başvurmaktadır.

Kira uyarlama davası, sözleşme yapıldığı tarihte mevcut olan ekonomik koşulların olağanüstü şekilde değişmesi nedeniyle kira sözleşmesinin aynı şartlarda sürdürülmesinin taraflardan biri açısından artık çekilmez hâle geldiği durumlarda açılmaktadır.

Kira Uyarlama Davası Şartları

Yargıtay içtihatlarına göre kira bedelinin ekonomik koşullar karşısında aşırı düşmesi ve borcun ifasını güçleştirmesi, “işlem temelinin çökmesi” olarak nitelendirilmektedir. TBK 138 uyarınca uyarlama yapılabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Hal ve şartlarda olağanüstü, öngörülemeyen ve objektif nitelikte değişiklik olması,
• Bu değişikliğin davacıdan kaynaklanmaması,
• Değişiklik sonucu borcun ifasının aşırı derecede güçleşmiş olması,
• Borcun henüz ifa edilmemiş olması veya hakkın saklı tutulması kaydıyla ifa edilmiş olması.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı kararlaştırılmış olsa bile, mevcut ekonomik duruma göre kira bedeli düşük kalıyorsa mahkemeden uyarlama talep edilebilir. Taraflar kira bedelinin değiştirilemeyeceğini kararlaştırmış olsa dahi uyarlama davası açılmasına engel yoktur.

Bu konularda özellikle gayrimenkul yoğun bölgelerde çalışan avukatlar, kira sözleşmelerinin ekonomik şartlara uyarlanması sürecinde hem kiracılara hem mülk sahiplerine yol göstermektedir.

Uyarlama Talebinin Zamanlaması

Kira uyarlama talebi geçmiş döneme yönelik olarak ileri sürülemez.
Mahkeme kira bedelini ileriye dönük olarak belirler ve yalnızca ödenmemiş kiralar yönünden sonuç doğurur.

Hakim; tarafların sözleşme kurma amaçlarını, sözleşmenin niteliğini, dürüstlük kuralını ve hakkaniyeti dikkate alarak kira bedelini belirler. Davayı hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Uyarlama davası sonucunda belirlenen tutar kesin olup, mevcut kira döneminde yeniden artış talep edilmesi mümkün değildir.

Uygulanacak Hükümler

Kira parasının uyarlanmasına ilişkin doğrudan bir kanun hükmü yoktur. Uygulamada TBK 138 ve Yargıtay içtihatları esas alınır.

Kanun hükmü özetle şöyledir:
“Sözleşme kurulurken öngörülmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve borçludan kaynaklanmayan bu değişiklikler borçluyu aşırı derecede zor duruma sokarsa, borçlu sözleşmenin uyarlanmasını; bu mümkün değilse dönmeyi isteyebilir.”

Sürekli edimli sözleşmelerde dönme hakkı yerine fesih hakkı kullanılır.

Diğer Makalelerimize Ulaşmak İçin Linke Tıklayabilirsiniz.

Diğer Makalelerimize Ulaşmak İçin Linke Tıklayabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi,
yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Tespit Davası – Kira Uyarlama Davası Farkı

Kira tespit davası:

• Artış oranının belirlenmemiş olması veya
• Sözleşmenin 5 yılı aşması hâlinde açılabilir.

Kira uyarlama davası:

• Öngörülemeyen olağanüstü ekonomik değişikliklerin meydana gelmesi,
• Borçlunun ediminin aşırı derecede ağırlaşması hâlinde açılır.

Tespit davalarında TÜFE ve emsal kira değerleri dikkate alınırken;
uyarlama davalarında hakim ekonomik koşulları ve hakkaniyeti esas alarak sınırsız biçimde değerlendirme yapabilir.

Kira tespit davası konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkindir.
Uyarlama davası ise tüm kira ilişkileri için mümkündür.

Yargıtay Kararları

(Bütün kararlar senin metnindeki haliyle, içerik korunarak düzenlenmiştir.)

Yargıtay 3. HD — 2017/5992 E., 2019/1363 K.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi temel olmakla birlikte, sonradan değişen ekonomik koşulların edimler arasındaki dengeyi bozabileceği kabul edilmektedir.

Yargıtay 3. HD — 2018/5741 E., 2019/7695 K.
Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasında aşırı dengesizlik oluşması hâlinde uyarlama davası açılabileceğine hükmedilmiştir.

Yargıtay 3. HD — 2017/14562 E., 2019/9074 K.
Salt emsal kira artışları veya kira bedelinin düşük kalması uyarlama için yeterli sebep değildir.

Yargıtay 3. HD — E. 2023/2580 – K. 2024/792
Kira bedelinin belirlenmesinde TBK 344’ün dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 3. HD — E. 2024/1083 – K. 2025/1439 (10.03.2025)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hem TBK 344 hem de TBK 138 koşullarının gerçekleşmesi durumunda uyarlama davası açılabileceği belirtilmiştir.

Değerlendirme (Avukat Notu)

Kira uyarlama davaları, özellikle son yıllarda ekonomide yaşanan dalgalanmalar nedeniyle hem kiracılar hem mülk sahipleri tarafından sık başvurulan bir hukuki yoldur. Sözleşme serbestisi önemli olmakla birlikte, olağanüstü değişen şartların kira bedelini adaletsiz hâle getirmesi durumunda mahkemenin müdahalesi mümkündür.

Bu süreçte özellikle gayrimenkul yoğun bölgelerde çalışan deneyimli avukatlarla çalışmak, hem dava stratejisinin kurulması hem de ekonomik verilerin doğru sunulması açısından son derece belirleyicidir.

Bu linkten bize ulaşabilirsiniz : https://www.tasci.av.tr/iletisim/

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)